随着社会主义市场经济的建立和全面建设小康社会的推进,我国传统的住房分配制度退出了历史舞台,个人住房制度逐步走向商品化,按揭作为大多数人解决“住房梦”的方式在现实生活中扮演着极为重要的角色。房地产按揭是房产商、商业银行和购房人等多方共赢的设计。国家宏观调控需要按揭,房产商需要按揭,购房人也需要按揭,银行、保险公司和证券公司更需要按揭。尤其是在我国现阶段银行呆坏帐大量存在的情况下,各个商业银行都把按揭贷款看作银行的优质贷款大力推进;保险公司介入房屋按揭业务是一种趋势;房屋按揭贷款证券化也势在必行。房地产按揭制度缓解了房地产市场资金紧张的状况,扩大了房地产市场,并带动相关行业,似乎是 1993 年房地产市场泡沫之后的一剂良方,大有房地产买卖言必称按揭之势。然而,全国性立法中从未使用过“按揭”一词,也没有对按揭制度作出明确的统一界定,尤其是与抵押、质押和让与担保界限不明。本文剖析了我国房地产按揭的法律性质及其与相关制度的比较,笔者认为,我国的房地产按揭虽然与抵押、权利质押、让与担保和所有权保留等均存在密切联系,但是它既不同于英美国法系的按揭制度,也不同于大陆法系的让与担保,也不同于我国《担保法》规定的抵押和质押,而是一种新型的物权担保方式。本文通过对按揭实务现存问题的探讨,笔者建议,当前我国亟需改革和完善相关的法律法规,建立房地产按揭的预告登记制度,改革房地产按揭保险制度,构建房地产按揭证券化制度,健全中介服务体系等相关配套制度的立法构想,以引导和促进我国房地产按揭法律制度的进一步健康发展。只有从立法层面上完善房地产按揭法律制度和相关配套制度,才能减少按揭带来的法律纠纷,降低社会成本,节约社会资源,推进法治建设,构筑和谐社会。