在2007年至2016年的十年间,中国的房地产业明显拉动了国民经济,房地产信托融资在此浪潮中创造了巨大效益。夹层融资作为一种介于股权与债权之间的融资方式,在房地产企业融资领域得到了广泛的应用。伴随着房价的快速攀升,为抑制房价的快速增长,国家通过限购和实行稳健的货币政策等方法,对房地产市场进行调控。与此同时,房地产市场流动性风险激增,而现行的信托法律法规尚待完善,因此在创新实践中产生了信托乱象。所以,我国的金融监管部门对相关信托业务的风险进行了多次警告,并通过相关制度的出台来对房地产的信托规模进行控制,以防止系统性金融风险的发生。房地产信托夹层融资目前面临强监管,银监会严查股债结合的融资模式是否符合法律规范,新的司法裁判路径也引起了对夹层信托是否遭到禁用的恐慌。夹层融资具有高度的灵活性,与目前的房地产企业融资需求相契合,是应当深入发展的房地产企业融资模式。但其作为新型融资模式,发展尚未成熟,在实践中存在着众多法律问题。本文从房地产信托夹层融资的基本理论入手,介绍了房地产信托融资的各个模式及夹层信托的优势与不足,明晰了夹层信托的两大基本类型。其次梳理了我国近年来与房地产融资相关的宏观调控政策,归纳了房地产信托夹层融资的相关案例,得出夹层信托融资目前的监管环境和司法环境都较为艰难,需要克服许多障碍,包括但不限于信托合同的效力问题、名股实债的定性问题、受托人违反信义义务问题及夹层信托的抵押权问题。第三部分结合我国现行法律规范及司法裁判路径,重点针对合同风险、退出风险、受托人违约风险及抵押权实现风险来分析房地产夹层融资在中国现行法律框架下面临的法律问题所产生的原因及造成的影响,具体涉及到保底条款对合同有效性的影响、名股实债中股东身份的认定产生的影响、不同层级抵押权人的权利实现等问题。第四部分针对前一章所归纳出的法律问题提出完善房地产夹层融资相关制度设计的建议,主要包括优化夹层信托的交易结构设计、健全房地产夹层信托的上位法体系、完善受托人谨慎投资制度及完善房地产夹层信托抵押登记制度。房地产信托夹层融资有其不可替代的灵活性,能够有效满足市场需求。尽管在实践中会因各方面因素产生种种法律问题,但不能因此就全面禁止此种融资模式的开展。多数法律问题在于实践的缺乏,交易设计的粗制滥造,配套机制的不完善,只要通过实践的经验积累,对合同条款加以精心设计,并不断完善法律法规,则能够避免众多纠纷的产生。