近年来,我国老龄化人口不断增加,根据全国老龄办公布的数据,截至2017年底,我国60岁及以上人口达到2.41亿人,已达总人口的17.3%,其中65周岁及以上人口达1.58亿人,是总人口的11.4%,这日益成为受到关注的一大社会问题。近年来中国老龄化程度日益加深,养老产业成为众多企业眼中的“朝阳产业”,其中作为养老产业“载体”的养老住宅则成为了众多投资者关注的核心。而对于这一新兴产业来说,其融资模式成为众多投资者格外关注的重点,这也是国际金融关注的一个热点,但是我国传统融资渠道十分单一,无法匹配这一产业的快速发展,成为该产业快速发展的一大障碍。随着养老地产业的快速成熟发展,探索养老地产新型融资模式越来越成为国际金融的热点问题。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是以发行收益凭证来汇集特定多数投资者的资金的一种融资模式[43],由专门机构管理并将收益分配给投资者,这种方式在为我国巨大的社会资本拓宽投融资渠道的同时,也在一定程度上缓解了我国房地产金融业所面临的发展瓶颈。但是REITs在中国仍处于起步阶段,在法律制度、投资者认可程度等方面均存在不足,而与此相对,REITs模式在发达国家发展较为成熟,尤其是美国,三大上市养老地产REITs公司健保不动产投资信托公司(HCP)、芬塔公司(Ventas)、健保物产投资信托公司(Well tower)为美国养老产业REITs融资模式的发展做出了巨大贡献。本文运用定性分析和理论研究的方法,对我国养老产业的发展前景进行了分析,并就REITs模式在养老地产行业的应用探索出一条合适的发展路径。本文从REITs经济学理论出发,提出了与养老地产REITs相关的企业融资理论、资本市场理论以及金融发展与创新理论,认为企业融资与企业价值是呈正比关系的,为养老地产引入REITs融资模式提供了理论基础;接下来引入了养老地产传统融资模式,诸如ABS(资产抵押债券)、BOT(建设-经营-转让)、PFI(民间主动融资)、PPP(政府和社会资本合作),分析了传统融资模式的现实运行情况并总结了其发展的弊端,从而为我国养老地产引入REITs融资模式埋下了伏笔。在介绍养老地产REITs融资模式的过程中,本文选取了发展最早且最成熟的美国作为标榜,分析了美国养老地产引入REITs融资模式的可行性环境,并探索了我国养老地产引入美国REITs融资模式的可行性及其运作方式,提出了建立和完善法律体系与财税体系、完善信息披露制度及外部监管、培养专业人才及优化制度设计以及寻找REITs风险与发展平衡点等相关建议来促进养老地产REITs融资模式发展的成熟化。除了在理论上分析养老地产REITs融资模式外,本文创新性地采用了美国上市的14只养老地产REITs公司1978-2018年2月的月度收益率数据进行了单位根与KPSS平稳性检验,结果表明其收益率序列是平稳的,不存在异方差也无自相关。接下来建立了 ARCH模型对美国养老地产REITs公司收益率的波动性进行了拟合和解释,发现REITs收益率波动率具有集聚性,变化程度较小且大体上呈现增长趋势,说明其收益报酬是可观的。通过建立GARCH(1,1)模型对美国养老地产REITs公司收益率进行了预测,发现该收益率序列的波动大小与其过去的波动大小有明显关系,具有“长记忆”的特性,因此利用实证数据我们证明了美国养老地产REITs融资模式是具有可观且稳定的收益率的,从而说明了用美国REITs融资模式来缓解养老地产融资困境是合理可行的。本文较为全面地分析了养老地产REITs融资模式,针对原有相关文献只对养老地产或者美国REITs融资模式单方面研究的缺陷,本文创造性地融合了养老地产REITs融资模式,研究视角实现了创新,同时采用了美国上市养老地产REITs公司收益率数据序列进行了 ARCH模型与GARCH模型的实证分析,为本文提供了有力的证明。但是由于跨国网站查询,无法接触到美国养老地产REITs核心数据及资料,对本文的研究产生了较大的阻碍。