为了防止房地产泡沫的发生,加快去库存化,2016年下半年开始,国家政府出面干预楼市政策,进行宏观调控,全国各地的一线城市率先出台各种限制政策。成都也不例外,2017年开始进行限购,针对消费者推出落户政策、首付比例提高政策;针对房地产开发商推出大幅提高土地竞买保证金、缩短土地出让价款缴纳时间等等,让成都房地产市场成交量呈明显下滑状态。2018年初成都推出“最严限购政策”,二手房和一手房都处于极严的政策管控下,一时间成都的房产交易量出现断崖式下跌。本文结合到四川本地化特点和市场政策,以房地产市场营销理论为基础,以“天府锦绣项目”生态文化高端住宅项目为例,运用外部环境、内部环境分析入手,阐述中国特有的政治、经济、社会、技术及国情特质。对房地产产业发展现状、WK企业股份有限公司经营发展情况进行介绍,结合企业经营和项目具体情况开展SWOT分析,总结项目营销中存在的问题。然后,借助STP理论分解天府锦绣项目营销实施总体策略,天府锦绣项目应该选用的是聚焦市场策略,实现方式是按照项目内容分区针对性的打造营销策略,以优越地理位置、完善商业配套、优质医疗和教育配套为基础,主打“生态文化”和“绿色住宅”。实施高端产品为主,继续发扬其自身的优势,注重产品和服务质量、灵活定价策略,科学的产品定位,提高品牌认可度。最后,运用经典的4P营销理论,将公司实际情况运用产品、价格、渠道、促销四个方式制定本地化市场营销战略。并引入当下新兴有效的全程营销和体验式营销,针对性的提出营销策略建议。通过本文研究,尝试解决天府锦绣项目高端住宅项目市场营销中存在的迷茫,提升企业运行绩效,增大其市场份额,进而尝试提升生态文化房地产市场竞争能力。