我国近几十年高速城市化推进带来了城市住宅的巨大发展,与此同时,既有住区建筑品质问题日益突出。尤其是我国北方地区,大批建于上世纪八九十年代的住区建筑功能品质严重滞后于时代需求,面临严峻的品质提升挑战。既有住区建筑品质提升是一个复杂的系统和综合的过程,既包含多学科多专业的参与协作,又需要结合实态和目标的科学方法。发达国家经验表明,既有住区建筑系统性强的品质提升是从前期调查、诊断评估、到方案决策、实施、以及后期跟进的完整流程,其中,前期研究的实态调查与评估尤为重要,在实践发展中形成了住区建筑改造前评估与策划的专门研究领域。我国既有住区建筑量大面广,住宅品质提升事业任重道远。“十一五”以来,在国家政策、科技项目、示范工程等支持下,全国各地开展了各种形式、规模较大的旧住区改造工作,在政策、技术、推广等方面都取得了进步。然而,我国目前大规模的改造活动仍然是简易诊断和粗放维修的模式,经调查发现:1)我国既有住区建筑实态复杂,基础信息缺失严重,缺乏系统整合信息的途径与方法;2)改造前诊断评估缺乏实态数据指导,评估目标和操作简易盲目;3)评估方法缺乏科学规范的流程指导,改造评估缺失严重。另外,我国近些年在建筑行业前策划的研究领域,也同样指出了缺少前期实态与评估研究导致的缺乏设计依据问题,认为前期研究应该作为建筑师基本职业技能。因此,面向既有住区建筑品质提升的科学发展,针对上述问题,亟待构建适合我国既有住区建筑改造的“前评估”体系,本文提出了实态与评估体系化研究。首先,对既有住区建筑评估相关理论、国内外典型评估方法进行梳理和比较,论述了既有住区建筑品质提升的前评估研究,是建立实态与评估的有效对应和关联体系。其次,结合我国实际情况,通过多种方式的调研采集既有住区建筑实态信息,确立了实态构成要素,引入层级化的方法,建立了既有住区建筑层级模型。在此基础上,探讨从评估项适应性、评估条件整合性、评估流程操作性三个方面进行实态与评估相结合的体系化建构,即:通过典型标准体系与实态要素的多方面对照分析,建立了适应我国既有住区建筑实态的评估项体系;发现复杂实态的层级联系,建立了评估项、评估条件与层级化的关联属性,形成以层级为基础的评估条件数据整合;借助信息化工具,构建实态评估的辅助知识库平台,促进科学规范的流程指导和应用。本文是既有住区建筑品质提升过程中前期阶段的基础研究,着眼于以实态调查为基础的、结合实态与评估的既有住区建筑品质提升科学流程建构,扩充和完善了我国既有住区建筑改造的实践方法和理论基础,为既有住区建筑品质提升精细化、科学化、体系化发展提供参考。