在预购商品房抵押领域,我国于《物权法》施行前后作出了不同的制度设计,前者是预购商品房贷款抵押登记,后者为预购商品房抵押权预告登记。由于制度设计不同,两种登记的效力因而迥异。通过对预告登记制度及预购商品房抵押制度在我国起源的研究,对我国内地预购商品房抵押制度的历史变迁的梳理,指出制度设计的前后变化对法律实务的影响。我国现行的预购商品房抵押权预告登记制度存在以下三点不足:首先,司法实践中裁判不统一;其次,预购商品房抵押权预告登记不能对抗人民法院司法程序的预查封;最后,预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记不具有确定的破产保护效力。通过对预告登记法律性质的分析,阐释了预告登记制度的应用对预购商品房抵押的影响。通过对我国香港特别行政区楼宇按揭制度以及德国法预告登记制度的有关研究,探讨预告登记应用于我国预购商品房领域而出现上述问题的成因。针对我国内地预购商品房抵押权预告登记制度的现存问题,从有关制度的理论基础及立法两个层面提出了完善建议。