近十几年来,中国的房地产业逐步走进了市场,房地产市场化程度不断提高,作为投资的房地产也越来越多地体现出其商品属性.由于房地产是一项资金需要量巨大的产业,而且其特点也造成了巨大的风险,因此,房地产业的前期工作特别是投资决策就显得尤为重要了.该文以这一实际问题为背景,分析了现有投资决策手段的缺陷,提出了实物期权这一新的决策方法,试图寻求一种思路,将这一方法运用于房地产的投资决策.在我们很多的项目投资决策过程中,常常习惯于运用一些常用的项目评价工具进行评估和决策.但是过去大量的事实是,往往在决策进行投资以后,在项目的实际进行过程中,现实的情况和我们的预期结果有相当大的差异.其实这里面的原因是多方面的,但是评价工具的落后是一个重要的原因.该文首先分析了传统方法的主要理论缺陷,在这一基础上提出了实物期权的思想方法,重点介绍了这种方法的理论基础和优势.房地产投资的形式是多样的,作为投资的房地产是现在这一领域的热点.该文选取了一种典型的房地产投资形式——写字楼,从全新的角度对此类项目进行投资决策.在这一过程中,充分利用期权的思想方法,将不确定性贯穿于决策工作的全部过程.采取了和过去完全相反的思路——利用不确定性,而不是规避不确定性——计算出项目实施过程中的期权,也就是投资机会的价值,弥补了传统方法的缺陷,按照新的标准作出决策.并且,详细地分析了模型中各种参数对模型输出结果的影响,描述了模型内部运动的规律,使我们能直观地判断参数的变化对项目价值和期权价值的影响.另外,从宏观的角度,利用期权理论从政府的角度对土地储备制度和城市土地经营提出了一些想法和见解.最后,该文对研究的结果进行总结,分析了实物期权方法在实施过程中所面临的各种主观和客观的困难.指出随着房地产市场化程度的不断提高,各种数据和理论的完善,实物期权方法将会得到不断发展,其实用性也会得到很大提高.