近年来，随着我国国民经济的持续健康发展，房地产业得到了大力推动，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。房地产独特的性质决定了房地产投资经营具有开发周期长，受投资环境影响大，投资风险高等特征。所以，在房地产项目投资决策中不但要考虑收益，更要全面地预测风险。目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题，许多地区尤其是大城市房地产价格上涨过快，远远超出了人们的承受能力，使房地产投资面临着越来越大的投资风险。房地产企业作为这种投资风险的主要承受者，只有在投资决策前，对项目进行周密细致的投资分析与评价并制定详细、可操作性强的风险防范措施，才能将投资风险控制在可预知的范围内，从而加大获得预期投资收益的确定性。　　本文从房地产投资风险的基本理论入手，系统介绍了房地产投资风险的概念、基本特征和房地产投资风险的分析方法，并对国内外关于房地产投资风险的研究情况进行了回顾和总结。房地产投资风险主要是指由于投资房地产而造成损失的可能性，这种损失既包括投入资本的损失也包括预期的收益未达到的损失。房地产投资风险具有客观性、潜在性、多样性等特征。　　目前，关于房地产投资风险的分析多集中在北京、上海等大城市，对中小城市研究的不多。而作为奥运协办城市的青岛市，其房地产市场发展受各种因素影响，具有特殊性。近几年，青岛市由于受奥运概念的影响，旅游经济的发展，以及临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势，吸引了越来越多的国内外人士到青岛投资、安家落户。也有很多投资者看好青岛的发展潜力而投资于青岛的房地产市场。这几年青岛市的房地产业得以迅猛发展，出现了投资规模过大、投资结构不合理、房屋价格猛涨、商品房积压和空置等问题，导致投资风险迅速加大。因此需要从理论上和实践上对青岛市房地产投资风险进行系统和全面的研究与探讨。　　通过对景气指数和发展趋势的分析可以看出青岛市房地产市场的发展特点主要有:房地产投资总额增速较快，2003～2007年房地产投资的增速每年都在15％以上，年均增速达到19％;商品房供给数量受各种因素影响，波动较大;房屋销售数额持续攀升，七年间增长了5.62倍;房屋销售价格持续上涨而同期居民的收入水平增长明显滞后，供需市场失衡。　　针对青岛市房地产市场的特点，本文从政策调整、供需矛盾、收益变现、经营管理、财务管理等方面归纳了青岛市房地产市场目前存在的主要风险，然后结合青岛市的区域特色和发展定位，对青岛市房地产投资风险产生的原因进行因素分析。　　青岛市房地产市场风险产生的原因主要有:一是由于房地产业是国民经济的先头产业，因此，往往成为国家宏观调控的重点。提高利率、上调法定存款准备金率、调整住房贷款政策以及青岛市政府的调控措施都会对房地产行业产生影响。同时，奥运会对青岛市房价的强大推动力具有时间效应。二是青岛市居民收入增长严重滞后于房价的上涨幅度，而房地产企业过多的投资于高档住宅，使供需结构失衡。三是外资的不断涌入及国内大型房地产企业的介入，使青岛市的房地产市场竞争日趋激烈。四是炒房投机行为盛行，过度放大了需求，进一步抬高了房价。五是土地购买价格过高，已造成上百家投资企业因无法取得土地而主动注销房地产开发资格。六是投资企业融资结构不合理，存在着过度依赖银行贷款、定金及预收款所占比重过大、应付款拖欠严重的问题。　　为了进一步分析房地产企业在青岛市的房地产投资风险，本文以青岛市某房地产公司的溪谷美寓投资项目为案例，针对青岛市房地产市场存在的风险因素，采用盈亏平衡分析的方法，分别对土地价格的上涨、贷款利率的提高和房屋销售价格的波动、销售费用的增加等情况对房地产项目的投资成本、销售收入和销售利润的影响及相应的投资风险的变化情况进行了评估。通过定量的分析，说明了各种风险因素确实会在不同程度上对投资项目的风险水平产生影响。　　为切实增强房地产企业防范风险的能力，提高房地产企业的竞争力，本文提出如下建议:首先，房地产企业应密切关注经济形势的发展和国家经济政策的变动趋势，通过种种迹象判断可能出现的政策调整，从而在国家经济调整政策出台之前，及早做出安排。其次，应根据自身的实际情况，积极探索新的融资方式，多元化筹措资金，降低自身的资金运作风险。再次，通过对市场的深入调查，在掌握大量数据的基础上，对市场进行合理的预测，同时及时掌握房地产市场的新变化、新趋势，以提高应变的能力。第四是采取非保险转移和保险转移两种方式，有意识地采取措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身投资风险发生频率和损失程度的目的。五是依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行组合，通过投资各种不同类型的房地产以降低投资风险。　　本文站在房地产企业的角度，以目前青岛市房地产投资现状为依托，将其存在的房地产投资风险作为研究对象，参考有关文献和资料中关于对房地产投资风险研究的方法，并通过具体的房地产投资项目的案例，对青岛市房地产投资过程中的各种风险因素进行了较全面的分析，力求通过对投资风险及其形成原因的探究，寻找科学的风险防范策略，为房地产企业在青岛市进行投资时的风险预测、过程监控和风险规避提供一些思路和借鉴。