近年来,随着我国房地产市场的跨越式发展,商业房地产市场的规模也日益剧增,在我国房地产市场中所占份额越来越大。由于商业房地产价值量大、投资收益高等优点,逐渐取代住宅房地产成为新的投资热点。商业房地产评估是商业房地产交易中的一个重要环节,其评估结果作为投资者参与决策的重要依据,对保障交易各方权益以及维护我国房地产行业持续稳定发展具有积极作用。由于我国房地产评估起步较晚,在评估方法领域的研究尚处在探索阶段,因此,研究如何科学合理地运用评估方法对于促进我国商业房地产评估发展意义重大。商业房地产评估常用的评估方法为市场比较法和收益法,我国现行的市场比较法和收益法是借鉴国外相关理论与方法的基础上建立起来的,并经过近些年的不断发展取得了一定的成果,然而市场比较法与收益法在实际使用中仍存在以下不足:市场比较法中可比交易实例选取的随意性;因素差异修正过程中的主观性;综合价格计算的不合理性;收益法中还原利率难以确定等问题。本文首先从商业房地产评估与模糊数学的概念入手,介绍了商业房地产评估与模糊数学的定义及相关理论。其次,对商业房地产的评估方法进行了简要阐述,其中着重对市场比较法与收益法进行了详细论述,并就这两种方法在商业房地产评估过程中存在的问题进行了深入分析,探讨了模糊数学理论在房地产评估中的适用性。再次,结合模糊数学中模糊识别法、隶属度以及指数平滑法等理论方法,构建了市场比较法的模糊数学评估模型,分别解决了市场比较法中可比交易实例选取、因素修正、综合价格求取的问题。结合模糊数学中模糊综合评判法与层次分析法等理论方法,构建了收益法的模糊数学评估模型,解决了收益法中还原利率求取的问题。最后,通过两个商业房地产实际评估案例对基于模糊数学的市场比较法和收益法进行了实证研究,并就改进后的方法与传统方法进行了对比分析,验证了模糊数学评估模型的可行性。