随着国际经济形势的变化，房地产企业面临着高负债、高破产率、高融资成本、投资回收期长且缺乏退出途径、缺乏流动性的风险。如何破解房地产行业诸多难题，实现经济稳定发展已迫在眉睫。REITs不但可以帮助房企达到有效的退出，实现资产证券化，还能提供直接的股权融资渠道，降低融资成本。在此背景下，我国适时地发行公募REITs，将有利于房企去杠杆、降成本、清存量，保障房地产行业及经济的健康稳定。
　　本文首先对REITs收益的理论进行深入的研究，深入分析REITs在新加坡及中国内地的发展情况，从REITs的分红收益、资本利得、内部增长、外部增长等方面分析其收益表现构成及增长的原理，并对国内外学者的研究成果进行总结概括，探究影响REITs收益表现的本质因素。结合理论基础和文献成果，分析各因素对REITs收益表现的影响机制，并提出假设。最后，对序列进行平稳性检验、格兰杰因果检验、协整分析，建立VAR模型，通过脉冲响应函数和方差分解的方法，对利率、汇率、商业经营状况、股票市场表现、债券市场表现及房地产市场表现对REITs收益表现的影响假设进行实证检验。
　　根据实证分析结果，利率、汇率、商业物业经营情况与REITs收益表现及股票市场表现、债券市场表现、房地产市场表现与REITs收益表现之间不存在协整关系；股票市场表现繁荣、利率降低对REITs收益表现一直呈正向作用；汇率走强对REITs收益表现一直呈负向作用；债券市场表现繁荣、房地产市场表现繁荣及商业物业经营情况良好对REITs收益表现短期内呈正向作用，长期内呈负向作用。股票市场表现、债券市场表现及房地产市场表现因素中，对REITs收益表现波动的方差分解贡献率依次是股票市场表现、债券市场表现及房地产市场表现；利率、汇率、商业物业经营情况因素中，对REITs收益表现波动的方差分解贡献率依次是利率、汇率及商业物业经营情况。最后，以实证分析的结果为基础，针对国内房地产企业、REITs管理人及我国未来发行公募REITs提出相关的建议。