20世纪90年代起,随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快,专业化物业管理应运而生并迅速发展。这些年来,我国住宅建设发展很快,而且呈现出三个特点:数量多、规模大、建设方式发生了很大变化。这样一种大规模建设的格局,也给管理工作提出了新的课题。过去那种“一年新、二年旧、三年破”,小区环境脏乱差,社区服务跟不上的局面必须被打破,这就要有新的统一的专业化、社会化、现代化的管理模式的出现,物业管理必然应运而生。随着住房制度改革的不断深化及房地产市场经济体制的逐步建立,住宅小区的物业管理问题已成为当前和今后一段时期理论研究的重要议题。如何构建一整套规范的、系统的、符合社会发展要求的物业管理制度对构建和谐住宅小区乃至和谐城市都是至关重要。因此,本文的研究无论从理论上还是现实问题对策的研究上都具有重大的意义。本文正文部分是基于构建兰州市和谐物业管理这一目的,以金港城为例,对兰州市物业管理进行深入的分析。首先对兰州市物业管理的产生进行理论分析,用制度经济学的范式,结合梯度理论和兰州的区位因素,剖析物业管理在兰州产生的内在原因和动力,并从源头上找到现实中物业管理冲突的原因。接下研究兰州市物业管理在现状,通过研究发现兰州市物业管理在招投标、物业管理企业介入、物业管理企业本身等方面很不规范,业主思想滞后,物业管理收费、维修基金、小区停车等方面矛盾突出,,系统分析兰州市物业管理存在的现实的问题及原因,针对目前兰州市物业管理存在的问题提出解决的对策和建议。最后对金港城住宅小区进行案例分析和总结。