房地产投资信托基金1(Real Estate Investment Trusts,以下简称"REITs")是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs作为一种基金,具有风险分散化和管理专业化的优势。本文介绍了REITs的概念、类型、收益结构、风险及运作模式等,并分析了我国房地产信托产品的发展现状。目前,我国资本市场还没有正式推出REITs, REITs对于国内的金融领域仍然是新生事物,相关的研究主要集中在少数科研单位和证券、信托机构中。投资风险是任何金融投资工具都必须面对的,甚至可以说金融投资工具的收益就是来源于其所承担的风险,因而如何控制及分散投资风险是投资者在进行投资决策时面临的核心问题之一。本文从现代资产组合理论、资本资产定价理论及套利定价理论出发,着重分析REITs组合所面临的系统性风险和非系统性风险,并通过前述三种理论推导出的模型——注入β系数的REITs组合投资优化决策模型,利用中国房地产指数系统(China Real Estate工ndex Svstem,简称"CREIS"或“中房指数”)中2006年1月至2011年10月的月度数据,对REITs的投资区域多样化策略和投资物业类型多样化策略对投资风险的分散作用进行了实证分析。最终,实证分析得到的数据和结论非常好地契合了本文在定性分析中的研究思路和理论论述,并据此指出我国发展REITs在分散国内商业银行经营风险、缓解国内房地产市场资金需求、弥补国内房地产信托产品缺陷以及改进国内房地产企业经营方式四方面的现实意义。而在国内关于发展REITs的探讨中,有些学者开始创造性地提出要把REITs的推出与保障性住房结合在一起,从而建立更加完善的保障性住房建设体系。本文尝试对REITs与保障性住房建设工程中的廉租住房项目结合而成的新型运营模式进行简单讨论,试图启发其他学者关于此方面的新思路。通过全文的分析和论述,最后得出以下主要结论：(一)REITs中国化有利于拓宽国内房地产企业的融资渠道；(二)投资区域多样化和投资物业类型多样化策略可以有效地分散REITs组合的非系统性风险；(三)我国廉租住房建设体系可以尝试引入REITs参与运作。