城市综合体项目是随着城市规模的不断扩大,城市文化水平的不断提高而出现的特殊的城市形态。它将开发区域中性质不同、功能不同的生活空间与社会建筑进行科学合理的规划设计,采用特有的开发模式进行开发管理,使原有的建筑空间充分发挥作用,满足社会可持续发展的低能耗、高效率要求。由于它具有特殊的功能形态,使其具有潜在的社会价值与经济价值。它克服了单一项目如商务区、娱乐区、居住区等的局限性,将城市所具有的各个功能合理有序地组合,使其能更好地发挥各功能业态在城市进程中的作用。正是由于综合体项目各功能业态间的相关性,极大地提升了项目本身开发建设的复杂性。因此,开发大型综合体项目必须做好项目定位、业态布局、规划设计、扩充融资渠道等方面的准备。在开发建设和经营管理过程中,将开发企业、投资人、经营人、消费者等要素有机的结合在一起。作为商业地产开发的最高模式,综合体项目对项目开发企业的综合实力以及资金周转能力、广阔的融资渠道等都有一定的要求。因此,在项目开发前期做好项目的开发策略的研究,对于避免开发企业盲目照搬国内外案例,做出不符合区域发展特征的决策都具有很大的帮助。此外,还能有助于减少城市土地资源和资金的浪费,消除对城市发展带来的不利影响。因此要开发建设一个成功的城市综合体项目,开发与运营等问题的研究就显得尤为重要了。本文对城市综合体项目的研究现状进行了梳理,同时以“和谐广场”城市综合体项目为例,在项目开发选址、项目定位、招商策略以及项目评价方面进行了总结和概括,采用相关的分析方法,从开发策略和运营策略等方面入手展开分析和研究,同时指出了项目开发过程中存在的不足,并提出了项目未来可持续发展的几点建议。