房地产税收法律制度（以下简称"房地产税制"）不仅是保证房地产业成为国家财政收入重要来源的基本条件，而且是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，具有维护市场公平竞争、保障市场主体合理收益、维持整个市场健康有序运行的重要作用。对房地产的开发、经营、保有、使用和转让等活动进行课税，已成为当今世界各国税收制度的一项重要内容。　　我国的房地产税制自20世纪80年代开始逐步恢复和创建，目前已不能与快速发展的产业经济相适应，房地产税收体系自身存在的诸如税费繁杂、税负不均、计税依据不科学、发展滞后等问题在一定程度上阻碍了房地产业的健康发展。因此，借鉴国外房地产税制的实践经验，提出改革与完善中国房地产税制的可行性思路或建议己成为当务之急。　　本文的主要目的是通过论述我国房地产税制的演进、现行房地产税制存在的主要问题以及国外房地产税制的启示与借鉴，进而提出改革与完善我国现行房地产税制的构想，为推进我国的房地产税制改革作出有益探索。　　本文的创新之处在于:一、对房地产开发、取得、保有及转让等四个阶段所涉及的税种逐一进行了分析论述，进而对各阶段的税种提出了重构设想;二、根据近期出台的宏观调控政策对各个税种的改革进展情况进行了阐述;三、首次提出了当前房地产税收政策与土地政策不相衔接的问题;四、根据笔者的工作实践和见解，对房地产税收规避漏洞进行了深入分析，为税制改革提供了有一定参考价值的信息。　　本文具体是从以下四个方面展开论述的:　　一、我国现行房地产税制简介。在界定房地产税制的基础上，着重介绍了房地产开发、房地产取得、房地产保有、房地产转让等四个阶段的税种，具体包括:房地产开发阶段所涉及的耕地占用税、固定资产投资方向调节税、印花税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税及土地增值税等，房地产取得阶段所涉及的契税、印花税等，房地产保有阶段所涉及的房产税及城市房地产税、城镇土地使用税及外商投资企业土地使用费等，房地产转让阶段所涉及的营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等。同时，结合当前国家宏观调控对相关各税种所作的调整，详细介绍了房地产税制改革的最新进展情况。　　二、我国现行房地产税制存在的主要问题。通过分析我国房地产税制的演变过程及运行状况，可以发现现行房地产税制主要存在以下五方面的问题:1、现行房地产税收立法存在问题，包括税法体系尚未真正建立、房地产税制严重滞后、地方性房地产税收减免措施有损法律尊严等;2、现行房地产税收政策存在问题，包括企业所得税制不统一、房产税制和土地税制不一致、城市维护建设税和教育费附加内外有别、耕地占用税未普及等;3、现行房地产税制设计存在问题，包括税制设计不科学、税收规避防不胜防、以费挤税现象严重、税收政策和土地政策不衔接等;4、现行房地产税种结构存在问题，包括房地产开发、取得、转让及保有等阶段的税负严重失衡，对境外房地产征税尚为空白等;5、现行房地产税收征收管理存在问题，包括税收征管的配套措施不完善、现行政策规定可操作性不强、税收征管方面存在问题、税收法制宣传亟待加强等。　　三、国外房地产税制的比较与借鉴。首先，简要介绍了国外房地产税制，以及国外房地产商品流转阶段所涉及的主要税种。然后，分析了国外房地产税制的基本特征，包括:房地产税收在政府组织的税收收入中占有重要地位、大多数国家趋向于按房地产的评估值征收房地产税收、重视对房地产保有环节的征税、房地产税收政策坚持"宽税基、少税种、低税率"的基本原则等。最后，总结了国外房地产税制的启示，包括:在税收立法层次上建立了完整的房地产税法体系;在税制结构上坚持税制简化，避免因税种繁多而重复征税;在税收征管方面，配套措施较齐全等。总之，各国的房地产税制之间虽然存在诸多不同之处，但它们一般都重视以"简税制、宽税基、低税率"为一般原则建立房地产税制，且以此作为调控经济的重要手段和组织财政收入的重要方法。　　四、改革与完善我国房地产税制的构想。在上述分析的基础上，笔者提出了以下几方面的改革思路:　　1、进一步明确我国房地产税收的功能定位，具体包括:组织财政收入的重要手段，调控经济发展的有效杠杆，抑制投机、确保公平的有力武器，缩小贫富差距的调节器等功能。　　2、提出完善房地产税收体系的指导思想和基本原则，具体包括:以"简税制、宽税基、低税率"为标准优化房地产税制，以"正税、明租、少费"为标准规范房地产收益分配机制等两大指导思想，以及税收法定、适度分权、效率与公平、实行国民待遇等基本原则。　　3、加快房地产税收立法进程。我国现行的大量税收行政法规和规章，不但在规范税收征管者和纳税人的行为上发挥了极其重要的作用，而且也积累了相当丰富的经验，为国家立法机关制定尚未出台的税收法律打下了良好的基础，可以预见，我国房地产税收法律体系的真正建立将任重而道不远。　　4、重构房地产税收体系，具体包括:　　(1)重构房地产开发阶段税收体系，优化耕地占用税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税及土地增值税等税种的设置。　　(2)重构房地产取得阶段税收体系，优化契税、印花税等税种的设置。　　(3)重构房地产保有阶段税收体系，优化房产税及城市房地产税、城镇土地使用税等税种的设置以及建议开征统一、规范的物业税，并对物业税的意义、课税对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免、评税技术等方面的内容作了详细分析。　　(4)重构房地产转让阶段税收体系，优化营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等税种的设置，以及建议开征遗产税与赠与税。　　5、加强房地产税收的征收管理，具体包括:建立房地产评税制度、加强房地产产权登记管理、建立税务机关与房地产业务部门的协作制度、严格坚持依法治税等征管建议等。