最高人民法院于2012年12月20日发布了《关于发布第一批指导性案例的通知》（法〔2011〕354号）（以下简称《通知》）。该《通知》中，将房地产买卖居间“跳单”现象的案例作为第1号指导性案例，说明了社会上的二手房居间买卖中委托人“跳单”现象的普遍存在，已经引起了司法部门的关注，故最高人民法院以指导性案例的形式为房地产中介服务活动作出实践方向的指引。本文试通过考察该指导性案例，提炼出最高人民法院关于此类案件的审判精神，并结合对于房地产买卖居间活动相关理论的理解，来探讨房屋居间买卖活动中委托人“跳单”现象涉及的法律问题。下面笔者用五个章节来阐述自己的观点：第一章介绍基本案情，即最高人民法院发布《通知》的原文，具体包括案情介绍、原告诉称内容、被告辩称内容、法院审理查明的事实、法院判决结果以及法院的判决理由。第二章通过考察房地产中介服务合同的法律架构，从法律特征、合同性质的角度比较分析了房地产中介服务合同与房地产买卖居间合同的异同，同时认定了房地产中介服务合同具有混合契约的性质。第三章对于房地产中介服务合同的法律适用问题，应该采用类推适用主义，对合同中所包含的构成分子应分别类推适用《合同法》中相应的有名合同的规定，即具体类推适用居间合同和委托合同的法律规则。同时，对于房地产中介服务合同中关于居间合同规则与委托合同规则的具体适用问题予以详细论述，主要侧重于能够类推适用的方面以及限制其类推适用的方面。最后由对于委托合同规则中任意解除权的适用引出下文对于居间合同中委托人得适用委托合同项下任意解除权的论述。第四章从居间合同的性质出发认定其为特殊的委托合同，得适用委托合同项下的任意解除权，其在具体适用时应结合居间合同的类型：报告居间合同中委托人的解除应在居间人为委托人报告缔约信息之前，而媒介居间合同中委托人的解除应在缔约成功之前。若该合同为附生效条件或者停止条件的合同，在条件成就之前，居间人不得请求报酬，但是在合同成立之时，委托人就丧失了任意解除权。第五章对“跳单”现象进行了概述，将其行为的表现方式作了类型化的概括，同时通过分析总结出“跳单”行为的构成要件，其中的关键点在于居间合同中约定禁止委托人“跳单”的格式条款是否有效和委托人是否在房地产中介服务商提供了看房服务后的合理期间恶意跳单。最后，以台湾地区及瑞士债法的法律实践为借鉴，认定了“跳单”情况下居间人报酬请求权行使方式：无论居间人是否作为媒介，也不管居间人是否参与代理，只要是由居间人报告订约机会而促成交易的，居间人均可以向委托人请求居间报酬。委托人若“跳”开中介服务方与他方订约的，无论是解除居间合同后再订约，还是事后成交，都不影响居间人报酬请求权的行使。