所谓“住宅商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为。住宅商用现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生,在各种因素综合作用下,住宅商用逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象,也成为理论和实践中一直存在争议的问题。有人完全支持,认为住宅商用既能增加业主收入,又能缓解就业难,何乐而不为呢?有人并不完全反对,认为住宅商用只要不损害他人利益,别人又何必干涉呢?有人则完全反对,认为住宅就是用于居住的,绝对不能变成经营场所。立法上的缺失给司法机关处理住宅商用引起的纠纷带来了困难。各地则采用不同的方式试图利用行政手段解决住宅商用问题,但由于建筑物区分所有权的物权属性,公权力干预私权利的法律依据并不充分。随着《中华人民共和国物权法》的颁布,在第七十七条就规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”但如何有效地组织实施并利用业主手中的权利,对住宅商用损害他人利益的行为行使否决权或者允许其继续经营。物权法尚未出台细则规定,但这也给了有“居家宪法”之称的管理规约发挥作用的余地。而《物业管理条例》的相关规定甚为简略,可谓一笔带过,对目前社区的生活、管理缺乏明确的规范和导向。因此,究竟什么是利害关系业主,如何征求全体业主同意,什么类型的商业用途可以进入住宅,业主权利受到侵害如何维护等问题需要法律具体的配套规定或管理规约的约定来予以明确。因此,目前对该问题进行分析研究具有十分重要的现实意义。本文从现行法律、法规的规定不足入手,对住宅商用问题进行类型化分析,通过各国(地区)建筑物相邻关系理论比较研究,以及团体自律方式的分析,希望对住宅商用问题的规制在立法、实务上有所裨益。本文共分为五个部分:第一章,导论。本章首先对住宅商用的概念进行界定,分析了目前我国住宅商用的现状及其产生的弊端,然后介绍了各国(地区)在住宅商用问题上所采取的不同政策和措施,以供后文分析我国现行法律的不足时予以参考。最后论述了本文研究的动机与目的,并结合各国(地区)对住宅商用问题的法律规制及我国法律规定进行简要对比分析,确定本文研究的范围,即如何界定利害关系主体,如何通过业主团体自律方式和法律、行政法规相互结合来解决住宅商用问题,并提出了研究中可能遇到的困难。第二章,住宅商用的主要类型及其规制的法律依据研究。本章对生活中形式多样的住宅商用行为进行类型化分析,主要分为商住两用型、纯住宅改为商业用途两个大类,其中后一类又具体细分为临街居民楼的底层被改造成商铺、楼内房屋租给公司对外开展经营活动、房地产开发商将建筑性质从立项时的住宅改成竣工后的写字楼或者将单一住宅改成商务住宅两用。接着列举了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》以及地方性法规、规章中有关住宅商用规制的法律依据,从我国的立法现状来看,对住宅商用规制多为指引性或准用性规则,需要进一步细化完善或者交由业主通过自律契约的方式来规范住宅商用行为。第三章,住宅商用的相邻财产权关系及自治管理规约分析。本章运用Coase财产权相关理论,来说明住宅商用所带来的外部性效益损失,通过列举在两种财产权结构下住户效益损失变化并进行对比分析,得出理性经济人会不断调整财产权架构来达到利益的平衡,而这种私人的调整和国家基于公共利益的政策调整交叉进行,正是现代社会财产权秩序的一大特色。后半部分集中论述了自治管理规约对住宅商用的规制。自治管理规约并非单纯的债权契约,形态上更趋于社会化,其效力所及之范围也不仅限于契约当事人,房屋继受人及管理人也应受契约所定之权利义务约束。管理规约的订定方式参考国外和台湾地区的成熟制度加以设计。在订定方式的选择上,业主大会的特别多数决会是一个较为公平合理有效的方式。如果已经存在的管理规约未涉及住宅商用的问题,可以通过修订管理规约的方式来完善。管理规约订定的内容包括调整业主间利害关系的事项:(1)区分所有建筑物专有部分的使用及其限制。(2)在管理规约达成后,还应当加入一些主体上的限制条件,主要是对人的拘束与管理。管理规约为各方承诺而产生拘束力的自治契约,违反规约的行为无疑为一种违约行为,行为者应承担违约责任。但这种强制性较弱的团体自律契约,需要一套完整的救济途径和方式,才能加强其执行效果,实现既定的管理目的。管理组织与自治管理规约关于对违反规约义务者的处置事项规定在规约范本中,例如对违规者加收特别的物业使用费、加以强制安保义务,情节严重者可以对其所有权实施强制让与,以此来增强自治管理规约的执行力。第四章,住宅商用涉及的相邻关系侵权问题研究。建筑物相邻关系,是较土地相邻关系更为复杂的一种相邻关系,扩充了民法不动产相邻关系的内容。在罗马法时代,虽然始终没有出现建筑物相邻关系一词,但与建筑物相邻关系有着相同制度功能的类似制度依然存在,罗马法对建筑物相邻关系的调整是通过订立役权契约来实现的,而不像现代民法这样直接通过建筑物相邻关系制度来调整。但20世纪开始以后,尤其是20世纪60年代以来,随着各国工业文明的迅速发展,城市环境变化,土地利用高度立体化,与建筑物有关的相邻关系纠纷大大增加,也呈现出一些新的特征。本文研究的住宅商用所涉及的相邻关系指的是建筑物内的一种立体的相邻关系,在处理建筑物这种特殊的相邻关系时要遵循禁止权利滥用和利益衡量原则。接着对各国(地区)处理建筑物相邻关系的法理依据进行比较研究,并探讨了建筑物区分所有之专有所有权与共有权之间的利益平衡问题。最后分析了利害关系主体认定的一些标准,即是否妨碍其他住户的通行权;是否妨碍其他住户的通风、采光权;是否影响整座楼宇的建筑安全。最后提出了利害关系主体认定面临的困境及可能解决方法。第五章,权利自治的法理限度探讨及制度建议。业主自治管理规约是住宅商用问题规制的有效途径,但以多大的协商成本来达成利害关系业主之间的合意,用怎样的制度设计来保障规约的执行效力是我们要面对的问题。以所有住户为规范对象的住宅宪法——管理规约,仍然还需要借助司法、行政制裁的介入来弥补民事执行机制的不足。因此在探讨利害关系业主之间利益的平衡及管理规约的效力局限性之后,对我国住宅商用问题的法律规制进行检讨并提出一些制度建议:(1)各地相关地方性法规对可以进入住宅的商业类型予以明确。(2)由工商行政机关建立住房备案制度,以前置性程序对住房商用行为进行事先的评估与管理。(3)在管理规约的约定事项方面,可以借鉴英美法上对土地使用的特殊制度,即“限制性约据”。