随着经济发展和社会文明形态的提升,城市的多元功能逐渐显现,城市的土地用途也出现多样性,但是不同的主体和不同产业对土地的利用效率并不同。如果在区位较高的地区布置经济效益较低的产业,则会大大降低土地效益,并且可能会阻碍城市产业结构优化,相反如果将经济效益较高的产业布置在区位较差的地区,则可能会增加产业成本,同样不利于产业快速发展。因此城市土地的合理利用、有序出让能促进城市产业结构的合理变迁,有利于产业结构优化升级,而城市土地价格是调节土地利用结构的重要要素。但是,我国国家的社会主义性质决定了“城市土地归国家所有”,因此城市土地具有一定的垄断性质,地方政府具有土地出让的绝对主导权。这种主导权的属性导致地方政府在城市用地出让过程中带有较为明显的动机特征。首先,地方政府迫切寻求财政收入途径来缓解财政缺口,由于土地的国有性质和土地财政收入归地方“专享”,使得地方政府有强烈的土地财政动机,这抬升了土地出让价格,导致房价畸高、社会要素成本上涨等问题。其次,目前我国地方政府官员的考核和晋升主要由上级政府主导,并且很大程度上以地方经济发展水平为主要指标,使得地方政府官员有较强的“经济目标”动机,由于工业企业的短期经济效应更为明显,因此地方政府会通过土地资源来吸引外部企业进入,在工业地价上甚至出现“竞争到底”现象,降低了土地利用效率,也不利于第三产业发展。在以上背景机制下,本文主要以城市土地出让价格和城市产业结构升级关系作为研究出发点,结合城市土地出让、土地财政和城市产业结构变迁等相关理论,探讨不同用途、不同经济发达程度地区城市土地出让价格变化和产业结构变化,以及二者之间的关系,并分析了地方政府“土地财政”动机和“经济目标”动机对二者关系的影响机制。再以具体的武汉市土地出让样点案例分析城市土地出让价格的进程和产业结构的演变过程。通过选取2004年以来我国105个地级市数据、5个中部地区省份69个地级市数据,运用描述性统计、面板数据模型、空间面板数据模型、Arcgis空间地图展示、地统计学、Hedonic特征价格模型法等分析方法,得出了以下结论:(1)我国城市商业地价、居住地价和工业地价呈现逐年上升趋势。商业地价最高,工业地价最低;“招拍挂”土地出让价格显著高于协议出让价格;商业地价和住宅地价存在高度正相关性;土地出让价格在我国六大区域间表现出较大差异,经济越发达的地区土地出让价格越高。土地出让方式由协议转为“招拍挂”、土地财政和城市化三个因素推动了城市土地出让价格上涨。2004年以来,我国城市第一产业和第二产业经济比重缓慢下降,第三产业经济比重有上升趋势,产业结构升级明显,但在地区间存在差异性。城镇化、经济发展和人民需求上升、技术进步是推动城市产业结构不断升级的原因。地方政府采取差别化土地出让行为,即通过提升商业和住宅用地价格、降低工业用地价格促进了城市产业结构升级;商业、住宅用地和工业用地价格上升,会促进第三产业产值比重上升,但会降低第二产业和第一产业产值比重,有利于城市产业结构升级。城市产业结构升级后,地方政府会减少工业用地出让面积,但是否增加商业和住宅土地供应,本文的结果未得到准确结论。土地出让价格对城市产业结构升级的影响存在区域差别特征,在经济发达地区,商业和住宅地价上升有利促进了产业结构升级,工业地价上升对产业结构升级影响不明显,而在经济次发达地区,商业和住宅商业和住宅地价和工业地价上升均能促进产业结构升级,在经济欠发达地区,商业和住宅商业和住宅地价上升并未有效促进产业结构升级,工业地价上升能显著促进产业结构升级。(2)总体来看,我国城市土地出让价格与产业结构升级两个系统的耦合度和耦合协调度保持上升趋势,并已达到高度耦合和高度协调的状态。2008年以前产业带动地价上升,2008年开始土地价格上升推动产业升级。经济越发达的城市,耦合度和协调度略高,但与经济次发达和经济欠发达城市差异很小。影响因素模型估计得出,城市房价对土地出让价格与产业结构升级的耦合度和耦合协调度均有显著正向影响,利用外商投资有显著负向影响。地方财政支出对商业和住宅商业和住宅地价与产业结构升级的耦合度与协调度有正影响,但对工业地价与产业结构升级的耦合度与协调度影响不显著。城镇化率则倾向于对耦合协调度有正影响,对耦合度不存在显著影响。城市人均生产总值和和城市建设用地所占城区比重两个变量对地价与产业结构的耦合度与协调度均不存在影响。(3)考察财政分权和地方政府竞争机制对城市土地价格与产业结构升级关系的影响,得到财政分权加强不仅自身有利于产业结构升级,且会通过作用于商业和住宅土地出让价格,增加土地价格对产业结构升级的正影响程度,这表明在土地出让过程中,地方政府存在着明显的“土地财政”动机。地方政府竞争对产业结构升级的影响在不同城市相异,对于第二产业主导的城市,地方政府竞争对产业升级有正影响,且会增强工业地价对产业结构升级的正向效应,对于第三产业主导的城市,地方政府竞争对产业升级有负影响,且会减弱加大工业地价对产业结构升级的正向效应。这表明在土地出让过程中,地方政府存在着“经济目标”动机。空间Moran I指数显示中部五省地级市产业结构升级、土地出让价格、财政分权和地方政府参与竞争程度在空间地理上存在正相关性,说明该区域产业结构升级水平高的城市、土地出让价格高的城市、财政分权高的城市、地方政府竞争激烈的城市具有集聚特征。空间杜宾模型估计得到相邻城市商业和住宅用地价格上升和财政分权程度增大对本城市产业结构升级有负向影响,相邻城市工业用地价格上升对本城市产业结构升级有正向影响,相邻城市政府竞争加剧对本城市产业结构升级有负向影响。(4)以武汉市作为研究对象,通过武汉市整体土地出让和土地出让样点两种数据和Arcgis9.3软件地统计分析方法,得出武汉市土地出让价格保持逐年上升趋势,商业用地出让地价最高,主要分布在中心城区的长江、汉江沿岸,住宅用地价格略低于商业用地,主要分布于商业用地周围,工业用地价格最低,主要分布在非中心城区。进一步采用Hedonic模型研究发现区位因素、邻里因素、个别因素和其它因素都会影响武汉市土地出让价格高低,距市中心距离越近,地价越高;拥有更好的自然景观和交通资源,地价越高;房地产公司受让人、“招拍挂”交易方式、商服业用地、更高的容积率都会提高土地价格,而宗地出让面积越大会降低土地价格。武汉市产业结构表现为第一产业产值比重最低,第三产业产值比重略高于第二产业,但二者差距不大。从区域看,武汉市第三产业主要分布在中心内部区域,第二产业主要分布在郊区和非中心城区,第一产业则主要分布在黄陂、江夏、新洲等偏远地区,武汉市产业结构分布状况与土地利用结构相一致,两个系统向良性协调方向发展。通过回归发现武汉市土地出让价格与产业结构升级是单向影响关系,土地出让价格的变化会影响产业结构层次变动,但反向作用不明显。利用时间和价格两个维度的出让土地位置等高线来判断武汉市土地出让与产业结构升级的关系,结果表明武汉市土地出让呈现工业用地价格低、且逐渐向外迁移,住宅和商业用地价格高,且存在明显的距离市中心越远价格越低的圈层结构。这个结果表明武汉市的土地出让与产业结构布局存在一定的合理性,也验证了本文“商服业用地向中心集聚、工业用地向郊区迁移”的城市土地结构演变理论。论文最后提出促进城市土地合理利用,提高土地利用结构和产业结构协调发展的政策建议,具体思路是:(1)改进部分工业土地和其它用途土地的出让方式,防止工业土地出让价格过低而导致土地整体利用效率不高的情形;设置土地出让价格门槛机制来避免出现商业地价和住宅地价过高的现象,加大市郊区的基础设施建设,引导部门产业外移。(2)改革目前的城市土地出让金的收取模式,如从批租制想年租制、混合制转变;改革目前的城市土地出让金分配制度,增加中央分配比例,并将大部分市县级土地出让金由省级财政管理;设计更加完善的城市土地出让金使用制度,增加科技、环保、教育、人才培养等方面的支出比例。(3)完善各方面的制度,包括完善城市土地出让数据统计制度,建立城市土地利用的动态监测和管理系统,建立城市土地利用集约高效评价制度,并纳入到官员考核体系。