不动产信托和不动产投资信托在信托财产的形式和信托财产的管理运用方式上存在着一定的差别;信托财产的绝对性和独立性要求不动产信托必须进行登记公示,而这种登记公示制度又有其独特的价值;信托法由英美法扩展至大陆法系的过程中,信托财产也经历了“双重所有权”到“受托人所有”的演变,我国独树一帜的“委托人所有”一定程度上阻碍了信托业的发展,应回归信托制度的本质,将信托财产登记为受托人所有;信托行为的“二重性”决定了信托登记的“二重性”,也是不动产信托登记区别于一般不动产登记的特殊之处,通过登记对信托财产的归属和信托法律关系形成双重公示,进而实现了信托法律“静”的安全和“动”的安全的平衡;不动产信托登记的效力方面,存在着登记生效主义和登记对抗主义的区分,我国信托法采取的登记生效主义存在着一系列的弊端,同时,也引发了制度设计上的困境,不利于维护信托法律关系内、外当事人的权益,因此,应改登记生效主义为登记对抗主义;不动产信托登记和不动产登记制度的重大差别就在于登记的类型和登记申请人的差别,将来统一不动产立法应对此予以区分和考量。