房地产行业是我国经济的支柱产业之一,在经济的平稳运行、社会的安定团结、国家的长治久安中发挥着重要作用。房地产投资具有一些特殊性,如投资成本高、开发周期长、系统风险高、投资不可逆等等。一个项目在开发建设的全过程中,会受到政治、经济、社会、市场、法律、文化、技术等多重因素的影响。因此,房地产项目投资决策者需要找到一种科学、合理、有效的方法,优化配置资源,合理规避风险,有效应对日益激烈的市场竞争和经营环境中日趋增强的不确定性。为了对项目投资进行科学的分析和评价,决策者可以采用多种不同方法,最常见的是基于现金流折现理论的传统投资决策方法,如净现值、投资回收期、内部收益率等。但是在实际应用中,这类方法从静态角度考虑问题,忽略了项目投资中的一些不确定因素,以及决策柔性所带来的附加价值。实物期权理论能够为决策者提供一种新的思路,它并不是对传统方法的否定,而是在其基础上的改进和延伸。但是,实物期权方法也存在一定的不足,比如在运用常用的Black-Scholes定价模型时,项目的预期现金流和成本都是用固定数值来表示,这并不能充分体现房地产项目投资不确定因素多、收益和成本变动性强的特点。本文尝试在这一研究领域做出尝试,希望能够为房地产项目投资决策提供一种新的思路。H公司是一家以住宅地产为主营业务、兼营商业地产、酒店管理、物业管理业务的中型规模的房地产公司。一直以来,H公司采用积极拿地、快速开发、快速销售的策略,但企业总体利润率却并不高,甚至出现过投资决策失误。通过对H公司进行实地调研,了解了其项目开发流程和投资决策体系。分析发现,H公司项目投资决策体系可能存在一些问题,比如现金流及成本预测可靠性难以保证、过于依赖里程碑计划导致决策缺乏柔性、未能充分考虑项目的未来成长价值、缺乏分析项目投资时机的方法等,因此与"利润优先,兼顾规模"的战略目标并不相符合。为了对H公司项目投资决策体系进行优化,本文进行了改进设想。正态云模型为不确定因素的定性定量间转化提供了可能,因而可用于对现金流和成本的变动范围进行预测。而实物期权定价模型有助于决策者站在战略的高度,关注投资的未来价值,因此可用于分析项目的投资时机。波动率作为定价模型中重要的参数之一,可以运用模糊群决策法计算出数值大小,从而能够合理地估计出项目的不确定程度。再根据云模型分区原则,可以对实物期权价值区间进行分析。综合运用正态云、实物期权和模糊群决策这三种方法,可以对项目不同开发时点的实物期权价值进行计算并比较,从而进行科学的选择和决策。本文将采用基于理论的定性研究和基于案例的定量分析相结合的方法,将正态云实物期权法运用到X项目这一真实案例中,将计算结果与传统投资决策方法得出的结果进行比较,体现新方法的优越性。同时,本文将尝试为H公司建立一个简单的基于正态云实物期权方法的项目投资决策框架,对H公司现行的方法进行改进,力求解决H公司项目投资决策体系中存在的问题。需要注意的是,正态云实物期权法未必适用于所有的房地产公司,也未必适用于某一公司的所有项目,文中也对这一方法的适用范围和应用条件进行了解释说明,并希望能为其他房地产公司提供一定的参考。