十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)。在这份几乎囊括了中国社会发展各个方面的改革大纲中,直接涉及房地产问题的表述与以往相比可谓是高度凝练,明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。正是这份房地产税调控的改革路线图,却让人们看到了解决中国房地产市场长期矛盾的希望。我们认为,房地产税和房产税是两个不同的概念。《决定》中明确要加快立法并适时推进改革的是“房地产税”,而“房产税”事实上是房地产税中的一种,目前上海、重庆已在试点征收的是房产税,而且是一种特别的房产税。房地产税收不是一个独立的税种,而是房地产行业所涉及的诸多相关税种和租、费的总称,其中包括针对开发、流通、持有等一系列环节。三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革是意味着对整体房地产税收体系的调整和改革。我国现行的房地产税费制度已经实行几十年,虽然期间做过修改,但是没有涉及核心内容,其存在的问题随着我国经济的发展和全球经济融合度的加深,愈发显得严重。主要弊端包括“租、税、费”体系混乱,税收负担较重；重复征收问题严重；税制要素设计不合理；立法层次低,缺乏权威性；以及征收监管力度小,地方税权缺失等多方面的问题。而2011年在上海和重庆试点的房产税改革只是在原有制度上增加了一个保有环节的税种,并没有涉及到整个土地、房产税费制度的调整和完善,因此试点三年多以来暴露出了许多的问题,方案设计与政策目标存在偏离现象。因此迫切需要我们对房地产税体系进行重构。另一方面,中国在经过分税制改革后,中央财权的地位得到明显增强,而地方财权则被大大弱化。留存于地方的税种大都税基窄、增长潜力小,难以为日益扩大的财政支出提供有力保障,因此很多地方政府财政收不抵支、甚至负债累累。随着社会的发展,城市化进程加快,居民对公共服务需求增加,地方政府每年需要相当大的资金投入来改善公共基础设施、治理环境、提供教育医疗服务。在我国地方政府财权与事权严重失衡的状况下,地方政府官员面对政绩考核压力,不得不依靠其他手段来获取财政资金。由于土地出让金巨大收益的吸引和土地规划监管的缺位,导致了地方政府盲目开发、滥用土地的短视行为。因此,从坚持科学发展观角度来讲,我们应进行税制改革为地方政府构建一个能提供稳定财政收入又有系统配置的房地产税收。近年来,开征房地产税一直是政界、学界讨论的热点。我们认为,房地产税立法的复杂性决定了其完成尚需假以时日,不可一蹴而就,尤其是从理论和法理方面弄清房地产税收的诸多问题是摆在我们面前的重要任务。房地产税收到底影响不影响房价的波动?房地产税收作为直接税能够转嫁还是不能够转嫁?房地产税收涉及的征收对象是两种不同的关联的财产主体,即城镇土地是国有的,房屋是个人的,甚至有人以国外的土地是私有的为例,主张变土地公有为私有,那么房地产税与公有制能兼容吗?我们认为从理论和法理方面研究关于房地产税的诸多争议就显得尤为重要,为房地产税的征收奠定理论基础。本文通过选取关于房地产税三个方面的问题进行分析,为我国房地产税改革提供政策建议和参考。本文一共分为六个部分：第一部分是前言部分。着重介绍了本文的研究背景与意义,同时对比国内外关于房地产税对房价影响、房地产税的税负转嫁及归宿、不同土地所有制下房地产税的征收模式这几个问题的研究现状,对所要研究的三个问题的文献进行了系统综述,简述了本文的研究方法和思路以及创新点和不足之处。第二部分为房地产税的理论概述。首先界定了房地产税的概念,由于我国没有明确的房地产税的概念,因此通过对不同国家和地区的相关税种进行研究后,明确本文讨论的是广义的房地产税收,同时从理论出发分析房地产税的功能主要是地方财政功能和收入分配功能。由于房地产税的性质和特点,决定了其在贡献地方财政收入方面都具有其他税种无法比拟的优势,同时为它的收入分配调节功能奠定了基础。第三部分分析征收保有环节的房地产税对房地产市场的影响,首先分析了我国房地产价格的构成以及我国房价一直居高不下的税收方面的原因。在此基础上分析了一些学者认为房地产税影响房价的机制后,本文从供求关系的角度运用模型进一步分析征收房地产税后房地产市场的供给和需求状况,指出房地产税会影响房价的波动的,但是变动方向是不确定的。第四部分着重介绍了对房地产税的转嫁与归宿的理论分析。由于房地产的价格是受供求关系的影响,因此用供求曲线分析房地产税是否存在税负转嫁,税收负担最终由谁来承担。分析得出虽然作为直接税的房地产税在学术界被认为是不能转嫁的,但是在满足一定的条件下依然可以实现税负转嫁,只是相对于流转税而言比较困难而已。同时根据我国不同城市的现实情况出现了不同程度的转嫁,并针对该现象提出相关建议。第五部分探析房地产税与土地所有制形式。首先指出土地公有制与房产税并不冲突。土地所有权并不是征税的基础。英国的实践表明,保有环节房产税对于一国范围内土地的全覆盖并不应以土地所有权不同为由而予以否定,在土地不同所有权的基础上,该税种面临的应当是“如何设定必要的选项而适当区别对待”的问题,却不是“是否开征”的问题。然后在探讨了国内不同意见的理论基础上借鉴发达国家的经验提出了适合我国国情的构想。由于土地出让金的地租性质是不应该与房地产税合并征收的,应该分别对土地和房屋征收,且将现行的一次性征收改为年租制。第六部分从我国房地产税的历史沿革以及现行的沪渝房产税试点中发现我国现行房地产税制存在的问题,如“租、税、费”体系混乱,税收负担较重；“重流通,轻保有”的结构造成税负不合理；征税范围狭窄等。沪渝试点是新增加的税,应统筹租、税、费的征收和分流。在此基础上提出了我国房地产税改革的方向,选择“租税分流”模式的房地产税,同时要遵循“循序渐进,区别对待”的原则,对过渡期内的存量房实施税收优惠,增加住房供给；对增量房正常征收房地产税。过渡期结束过区别对待消费性住房和投资性住房,满足自住和改善型住房需求,抑制投资投机性住房需求。本文的创新点主要有：1.在学术界普遍认为房地产税作为典型的财产税是不可以转嫁的主流思想下,本文提出房地产税是难于转嫁的,只要满足一定条件是可以实现转嫁的。并从供求关系分析出我国房地产市场是典型的卖方市场,房地产税负可以不同程度的转嫁给购房者或租房者。而租、税、费作为价格的组成部分,其高低变化必然影响房价的高低,此外供求关系的变化也会影响房价的波动。2.在国内学者普遍认同我国的土地产权不同于西方国家的土地私有制不应开征房地产税的主流思想下,本文提出土地所有权不同并不是不可逾越的法理障碍,房地产税收与土地的公有、房屋的私有是完全可以兼容的,且在我国土地公有的现状下应选择“租税分流”的模式。3.在现有房产税改革的基础上提出了新的建议,应遵循“循序渐进、区别对待”的原则,在过渡期对增量房和存量房区别对待,过渡期结束后对消费型住房和投资型住房区别对待。本文的不足之处：1.本文没有实证研究只是从理论角度分析,没有现实的数据支撑观点。2.本文只是从改革方向提出建议,对于具体的设计方案没有涉及。