改革开放40年,是中国经济高速发展的时期。中国经济进入“新常态”,意味着我国经济发展又进入了一个崭新的时期,与以往不同的是,面对过去长期累积的经济问题和不断暴露的风险,政策的制定与实施越发被动,不确定性越来越大。从上世纪80年代开始,中国房地产发展进入黄金时期,作为中国资产价格最直接表现的市场之一,房价的上升与中国经济发展紧密相连,相关产业已经成为中国经济的支柱,也是中国经济的侧面展现。但现在,高居不下的房价已经严重影响中国居民的幸福指数,同时阻滞中国经济可持续发展。地方政府债务高企和房地产价格虚高看似是两个极不相关的问题,但是由于地方政府独特的财政收入体系,地方政府的经济行为对房地产市场的影响是不容忽视的。地方政府的负债行为直接依赖其财政收支状况,在上世纪90年代之前,地方政府的财权与事权逐渐不平衡,这种状况持续到1994年分税制改革达到高潮,中央对财权的回收,地方政府对资金紧迫需求得不到满足,出路之一就是举债。不管是向银行贷款还是通过融资平台间接融资,土地使用权的出让和抵押成为其高负债的重要保障。地方政府对土地市场的把控,能够为其带来天量的建设资金,但是从房地产开发企业的角度看,这无疑是房地产开发的成本,结果引致房地产价格不断升高。而且,当地方政府债务存量累积到一定水平,地方政府负债行为就会将房地产价格粘连在一起,从而形成一种恶性循环的局面。本文的研究出发点就是地方政府负债行为对土地市场的依赖,那么,根据这种逻辑,地方政府的负债真的会对房地产价格产生正向影响吗?而且,对于那些更为依赖土地出让的地方政府,这种影响是不是会更严大呢?因此,基于上述逻辑,本文提出的核心假设是:地方政府的负债行为将会对房地产价格产生正向影响。而且,地方政府的土地依赖程度对这种影响有显著为正的调节作用。为了验证这两个核心问题,本文分别从理论和实证方面进行了研究。本文首先对房地产价格、债务、地方政府债务、地方政府债券等基本概念进行了界定和说明,并且回顾了相关文献,进一步明确自己的研究方向。本文借鉴跨期消费模型和一般均衡模型的设定方法,构建了一个简单的理论模型。在该模型中,假定只有普通消费者、房地产开发商和地方政府。理论模型的思路是:普通消费者能够选择的产品只有两种,房地产和其他消费品,而且具有代表性的消费者一生的消费时间分为t1和t2两个时间段,规定在t1阶段,消费者只消费房地产,在t2阶段只消费其他消费品,消费者的目标是基于一生的预算约束下的效用最大化。房地产开发商的目的是房地产开发的利润最大化。本文假设地方政府的生产要素为资本——借贷资本K和其他资本投入K′,和其他要素N,地方政府追求当地经济规模最大化,以此选择最优的要素投入。针对三个经济体的行为求最优解,可以得出,如果地方政府努力追求当地经济规模最大化,那么房产开发的土地成本,也即地方政府的土地出让收入越高,地方政府越有动力举债发展,而且越有动力投入更多的土地进行经济建设。从而,我们进一步可以得出,房地产价格与地方政府借贷资本之间的正向关系。由此判断,本文构建的理论模型支持文章的核心假设,同时为实证模型提供了理论支撑。本文在实证部分主要验证两个假设:H1:地方政府债务增加,将会促进房地产价格的上升。H2:地方政府土地依赖程度对H1中的作用具有显著正向调节作用。在本文所选定的个体时间固定效应模型中,我们的研究对象是30个省市、自治区的省级面板数据,数据处于2005至2017年的时间段。房地产价格是本文研究的关键变量,本文使用的房地产价格是地区的平均房地产价格,通过房地产年度总销售额与年度总销售面积作比值得到。核心的解释变量有两个:地方政府债务和土地出让收入。其中,在本文实证模型部分,采用城投债年度发行量(Ctbondissuance)作为地方政府债务的替代变量,在稳健性检验部分,文章会考虑地方政府存量债务的影响,这时候会用城投债的存量(Ctbondstock)进行分析。少数省份的特定年份缺失城投债,本文采用一般企业债、中期票据和短期融资券来进行替代;本文用房地产开发企业的土地购置费替代土地出让收入。当研究地方政府土地依存度产生的调节效应时,本文构建地方政府土地财政依存度Lfd这一新变量,其等于地方政府当期土地出让收入与当期财政收入的比值。在实证检验中,为了探究这种调节效应,本文将Lfd与Ctbondissuance进行交互,同时,为了减小误差,对地方政府债务和Lfd均先进行中心化。在稳健性检验中,我们采用替换变量和滞后时间两种思路。两种思路的结果均符合预期:一是地方政府累积的债务对房地产价格确实有显著的正向促进作用,二是地方政府越是依赖土地出让收入,地方政府负债对房地产价格的这种影响越强烈。综上所述,本文提出的核心假设从理论和实证两方面得到验证。基于此,本文提出,应该适度控制地方政府负债规模,改善地方政府的负债结构,进一步优化地方政府的举债管理。在学习、借鉴其他学者的研究成果基础上,本文试图从以下三个方面进行创新:一是从研究视角上进行突破,本文尝试从地方政府负债的角度研究房价,为房地产市场调控提供可能的操作证据。二是理论模型方面,模型证明了房地产价格和地方政府负债之间的关系。三是实证模型方面,基于对省际平衡面板数据的分析,本文分别检验了地方政府债务对房地产价格的影响,地方政府土地财政依存度的调节效应。而且上述结果均通过了稳健性检验。当然,受作者的研究能力所限,本文依旧存在不足:一是理论模型有待进一步优化,众多假设可以深入发掘以更好地契合现实情况。二是实证方面,虽然我们检验了地方政府债务对房地产价格的正向影响作用,但是模型的内生性问题也是极可能存在的,由于难以找到地方政府负债合适的工具变量,所以这个问题有待进一步研究。