房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业，各级地方政府和各类城市无不把房地产经济发展视为经济增长的引擎，尤其是在应对经济危机的决策中，更是把房产经济作为主要抓手。固然，我国房地产的发展在目前经济发展中功不可没，但其发展也存在着严重的不健康因素。突出表现在两个方面:一是我国房地产发展成为地方政府“土地财政”的增收管道，各级地方政府除了发展房地产带动本地经济发展之外，增加财政收入也是其主要目的。这在一定程度上维持了房价的高位运行。二是房地产市场出现较为严重的投机氛围和市场需求高端锁定的特征，导致房产的真实需求被掩盖，并出现严重的房产“空置”状态。本文认为，这两个问题的形成与我国的财政体制和税收制度设置有关。分税制的财政改革的不完善和以地方政府为主导的经济发展，形成了目前各级地方政府对“土地财政”的严重依赖。这样，就使房地产产业承担了主要的财政功能，尤其是预算外收入功能。　　毋容置疑，土地是财富之母，但关键是如何从土地上获取财富。从已有的实践来看，一是依靠土地存量，即房地产税收;二是依靠土地增量，即“土地财政”。我国目前对土地的开发实施的是土地批租政策，土地使用费一次支付，房地产开发成本也一次计入房价。这样就形成了“预算外收入——土地批租——高房价”的开发模式。要想保持“土地财政”收入，就必须不断地开发土地，并维持高房价。而这实际上是不可持续的。房地产税则是依据土地存量的有效开发来持续获取财富，其模式是“公共产品提供增加——财产增值——税收增加”。这一模式是建立在土地高密度开发之上的，是可持续的。本文认为，要实现我国房地产的健康发展和经济的可持续发展，必须进行税制改革，实现房地产业的“土地财政”向“税收财政”的转变。　　全文共分五章，第一章分析了本文的研究背景和意义，对相关文献进行了综述，说明了本文研究的必要性和可行性。第二章简要分析了我国土地财政问题，并指出土地财政的不可持续性。第三章从理论一般的角度分析了房地产开发与房地产税收及地方政府收入问题。第四章就我国实施“土地财政”向“税收财政”的转变提出了自己的看法和政策建议。