【摘 要】
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近年来,随着我国“房住不炒”、“去工具化”等概念的提出,我国的房地产行业呈现出稳定发展的态势。而且,银保监会方面不断加强对于房地产行业的融资监管,银行方面对于房地产
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近年来,随着我国“房住不炒”、“去工具化”等概念的提出,我国的房地产行业呈现出稳定发展的态势。而且,银保监会方面不断加强对于房地产行业的融资监管,银行方面对于房地产开发贷款秉持“审慎、择优”原则并提高房地产开发贷款门槛,房地产企业的融资难度加大。一些中小型房地产企业正在面临着破产、重组兼并等形势,而我国的房地产行业也随之朝着高质量发展方向转变,行业集中度也将大幅提高。为此,需要做好房地产企业的价值评估从而把握房地产企业市场行情、防范房地产市场风险。剩余收益模型不关注企业净现金流量,更关注企业财富分配过程,可充分利用企业财务数据,经改进的剩余收益法对于房地产企业价值评估更为适用。本文将选用剩余收益模型对房地产企业价值进行评估,以期为房地产企业价值评估探寻更准确有效的方法。本文首先对关于企业价值评估相关概念及方法的发展进行整理,对国内外学者关于剩余收益模型的起源与改进的相关文献进行总结,并对包括剩余收益法在内的我国房地产企业价值评估方法及案例进行探究。其次对房地产行业的特征、现状及前景进行概括,总结在房地产企业价值评估中需要遵循的准则及常用方法。再次,由于原始剩余收益模型运用起来较为困难,无法有效利用财务数据,而引入的杜邦财务分析体系可以有效解决这一点;同时针对无限期预测的弊端,本文也提出改进方法,并结合房地产企业的相关特性进行适用性评价。最后,结合房地产企业LS置业股份有限公司对改进的剩余收益模型进行具体应用分析,并结合敏感性分析对该公司的内在价值影响因素进行分析,寻找利用剩余收益模型对评估对象评估时需要多加关注的相关指标以提高评估的准确度,同时也可提醒管理层对相应指标多加注意以方便决策、提高企业内在价值。经过研究、计算与分析,利用改进的剩余收益模型得到的价值与评估基准日的市场价值相比高出3.4%,差别不大,说明该方法可以较好地适用于LS置业股份有限公司,可以尝试将该模型用于其他房地产企业;通过敏感性分析发现权益资本成本r、销售净利率MOS、总资产周转率ATO和权益乘数EM对企业内在价值的影响较大,值得管理层的关注以及资产评估专业人员运用剩余收益法对该公司进行评估时仔细考量。该论文有图7幅,表23个,参考文献91篇。
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