商品房预售制度在居民住房紧张的情况下产生,它让预购人获得了实惠和方便,又能使开发商资金周转顺畅,促进了城市建设的发展。但是,由于预售制度本身的原因以及我国法律政策、监管的缺位,我国的商品房预售制度的存在的问题也逐渐显现。在《物权法》确立预告登记制度、建设部《房屋登记办法》明确规定预告登记制度的基础上,本文通过对我国香港、台湾地区以及德国、日本的商品房预售制度进行比较法分析,为完善我国的商品房预售制度提出了建议。本文共包括以下四个部分:第一部分为商品房预售的基本理论及商品房预售中存在的风险。该部分介绍了我国商品房制度的产生历史,商品房预售制度的起源,分析了商品房预售合同的法律性质,并对现阶段商品房预售存在的主要风险逐一作了论述。第二部分为商品房预售预告登记制度。本部分介绍了商品房预告登记制度的产生、预告登记的性质、效力以及变更和注销,并在比较法的基础上提出完善我国的商品房预售登记制度建议。第三部分为商品房预售的若干具体制度。该部分主要是结合我国现阶段的法律法规,阐述我国商品房预售的市场准入以及具体的条件要求,重点论述了预售款专用制度、预售合同登记制度、预售风险基金制度。第四部分探讨了商品房预售转让。虽然建设部已叫停了商品房预售转让,但从法理上说,商品房预售转让有其存在的理论基础。笔者认为,与其因噎废食,不如寻求完善之道。