自二十世纪80年代我国启动房地产市场化改革以来，房地产业发展迅速，现已成为国民经济支柱产业之一。然而我国房地产波动幅度较大，引起国民经济出现相应波动，不利于我国社会主义市场经济建设。因此，研究房地产周期波动及其波动因素对我国经济建设具有重要意义。纵观世界发达国家和地区的房地产波动历史，发现开放性经济因素在世界经济越来越融合的背景下，已十分显著的影响房地产市场。因此本文主要从开放经济角度研究我国的房地产周期波动，为房地产研究提供新的理论视角，也为我国实施调控政策和投资决策提供参考。　　本文包括三部分，共六章:第一部分包括前两章，为导论和第一章，主要为全文分析打下基础:第二部分包括第三、四章，从理论上和案例分析上研究了开放性经济因素对房地产周期波动;第三部分为第五、六章，主要研究了在开放经济条件下引起我国房地产周期波动的原因、规律，并提出了促进我国房地产健康发展的建议。　　导论部分包括选题背景及意义、文献综述、研究思路与研究方法、论文的创新点与不足之处。文献综述首先以凯恩斯经济周期理论为界，回顾了经济周期理论;然后在此基础上梳理了房地产周期理论,将房地产周期理论划分为房地产与经济互动理论、宏观角度的房地产周期理论和微观角度的房地产周期理论三部分;本文以外部冲击--内部传导为主要研究思路，将开放性经济因素作为外部冲击，研究我国房地产所做出的反应;研究方法采用了辩证唯物主义和历史唯物主义、归纳法和演绎法、理论分析法和实证分析法;第二章概述了我国房地产波动历史，证实了周期的存在性和发现我国房地产周期具有存货周期特点，为后续研究提供了前提条件。　　第二部分包括第三和第四章，一方面从理论上分析了开放经济因素对房地严市场的影响机制，另一方面总结了影响美国、日本和香港地区房地产周期波动的开放经济因素。理论分析方面主要利用Dipasqual和Wheaton构建的经济基本面对房地产的冲击传导机制模型，探讨了国际利率、通货膨胀和汇率变化对房地产市场的作用机制，其作用机制主要是通过物业使用市场、资产市场和开发市场途径展开的;案例分析表明在开放经济条件下，有违公平的国际货币体系、缺失监管的国际投机活动、被动的货币快速升值、监管不严的金融自由化等现实因素影响房地产周期波动。　　第三部分包括第五章和第六章，首先阐述了在开放经济条件下影响我国房地产周期波动的长期因素，包括加入WTO使我国经济与世界经济更加紧密，外向型产业向内地转移和城市化进程加快为我国房地产发展提供了长期动力，土地财税制度助涨房地产泡沫，强制结售汇制度导致过多的流动性等。然后在前述理论、案例和我国实际情况分析的基础上，以MARKOV区制转移模型为主进行了实证研究。实证研究结果表明国际资本流动、美联储利率、通货膨胀等开放性经济指标均影响我国房地产周期波动，其影响程度具有区制依赖性。中美房地产波动特征的比较显示我国房地产正处于上行发展阶段，而其稳定性则弱于美国。中美房地产波动存在共同周期，具有周期波动的协同性。基于上述分析，提出了在坚持短期供需调整的同时，还要稳定宏观政策调控力度，逐步改革强制结售汇制度，规范地方政府土地财政行为，建立健全房地融资体系等措施。　　论文创新点有:一是对我国房地产周期波动历史进行了全面考察，发现我国房地产长期发展趋势具有平缓的"v"型发展轨迹，周期波动具有存货周期特点。本文采用HP滤波技术从房地产收益率曲线中分离出了主趋势和周期波动成分。一方面，长期趋势线显示2000年之前我国房地产处于缓慢下降阶段，下降时间历时13年，平均每年下降0.52％;从2000到2010年，则处于缓慢上升阶段，平均每年上升速度为0.31％，这与我国房地产市场化制度建设逐渐完善，城市化进程和经济发展所带来的较强的刚性需求十分相关。另一方面，我国房地产周期具有较强的存货周期特点。HP滤波分离出的周期波动轨迹显示，按照"峰-峰"划分法，从1987年至2010年间我国房地产业一共经历了6个周期，其中五个为过去的周期，一个为近期未完的周期。已经过去的五个周期平均时长为4.6年，与存货周期的时间相一致。　　二是论文运用四象限静态模型对在开放经济条件下的因素变化引起我国房地产周期变化的机制进行了分析。通过相关分析可知，当有关开放经济因素变化时，可以通过房地产使用需求冲击、房地产资产需求冲击和房地产供给冲击途径使房地产出现周期性波动，波动的轨迹与各象限变量间的弹性紧密相关。　　三是将Markov区制转移模型应用到开放经济因素与我国房地产波动关系研究中，以更切合实际的非线性关系进行研究，指出在各个区制状态下我国房地产周期与各开放性经济因素间的非线性关系，从而有助于相关调控部门根据房地产所处的区制状态，实施更加准确的调控措施，也为房地产投资者提供了更加准确的投资决策依据。　　论文不足之处主要有:我国房地产市场化进度较快，但是市场化历史却较短，相关研究时间序列数据长度不够，而且诸如空置率等重要的房地产周期研究数据缺失，给更加准确的构建模型带来了困难。另外，本节选取了美国、日本和香港地区的房地产周期波动作为研究案例，由于获取相关国家房地产资料存在一定困难，虽然选取的三个案例具有较强的代表性，但不能代表世界各国房地产周期波动规律，因此由这几个案例得出的在开放经济条件下的房地产周期波动规律具有一定的局限性。