盈余管理问题一直是财务管理方面的热点问题，它是企业管理层在编制财务报告和构建经济交易时，在公认会计准则和会计制度允许的范围内，综合运用会计和非会计手段，以实现企业价值最大化和自身效用最大化的行为。本文基于企业生命周期的视角对我国房地产行业上市公司的盈余管理动机和手段进行了研究，在修正的琼斯模型的基础上，结合房地产企业特有的盈余管理方法进行了改进，计算得出操纵性应计利润，运用描述性统计的方法比较分析了处于不同生命周期的房地产企业其盈余管理的程度和方向，用多元线性回归模型研究了不同生命周期与盈余管理之间的关联性。希望通过对处于不同生命周期的房地产企业的研究，能够为投资者更好地辨别企业的真实会计信息做出一定的贡献。全文分为五个部分：第一章为绪论，根据房地产业在我国国民经济中的作用，提出研究的背景和意义，主要对国内外学者对生命周期和盈余管理的研究进行综述，企业的盈余随着企业生命周期的不同会发生变化。第二章是理论基础，从企业生命周期和盈余管理的理论概述入手，主要介绍了国内外有关企业生命周期的理论和盈余管理理论概述的发展现状，以及各位学者的研究内容，并简要进行评述。同时，提出了本文对企业生命周期的划分依据，以及本文对盈余管理的理解。第三章主要针对我国的房地产业上市公司，分析了处于不同的生命周期其盈余管理的动机和方法。第四章是通过前三章的理论分析，借鉴国内外盈余管理模型，结合房地产业，提出了改进的盈余管理模型，运用2006年至2010年的上市公司实际数据进行了统计分析，对假设进行验证，根据模型结果进行分析。第五章主要是对本文作出总结，并提出了本文的研究局限性。