住宅产业作为房地产业中最为重要的组成部分,其带动性强、关联度高的行业特点使其发展状况对整个国家及地区的其他各行各业影响巨大。住宅市场的发展总是以住宅需求的变化作为导向,研究住宅市场需求可以掌握住宅市场运行的真实状况,是政府制定宏观调控政策的重要依据,也为开发商、投资者以及消费者进行住宅投资和消费决策提供参考。随着经济水平的高速发展,住宅这个与人们的日常生活息息相关的产业在社会经济发展中的重要性越来越突现,住宅需求的妥善解决对整个社会的长治久安起到非常关键的作用,人们对住宅需求的有效满足将带动整个国民经济的快速发展。本文以西安市住宅市场需求为研究对象。首先,分析了西安市住宅市场的发展现状及存在的问题；其次,在研读了本领域相关文献的基础上对影响住宅市场需求的因素进行归纳总结,从经济因素和非经济因素两方面对西安市住宅市场需求的影响因素进行定性分析,特别要说明的是,本文将城镇化对住宅需求的影响单独分析,原因是十八大以后,积极稳妥的推进城镇化建设成为我国主攻战略目标,在政策的推动下,快速发展的城镇化进程将会大量带动城镇购房需求,城镇化未来可能会是影响住宅需求关键因素；考虑到影响因素的可量化性,本文收集了11个影响因素指标从2004年到2012年的数据,运用灰色系统理论中的灰关联分析法对各量化指标的相关性进行排序,结果显示近十年与西安住宅需求关联性最大的前四个指标分别是,地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、住宅均价及住宅开发投资额。而人均居住面积、住宅竣工面积、家庭户数、城镇常住人口数量、城镇化率、五年以上贷款利率对住宅需求的影响相对较小；再次,通过灰色GM(1,1)模型和多元线性回归模型分别对西安2013年到2017年五年的住宅销售面积进行预测,通过比较,得出两种预测结果相差不大,总体为增长趋势。考虑如果宏观政策短期内不发生较大变动,西安住宅市场未来短期内的需求量将会持续增加,且增加量很大可能会介于二种预测结果之间；最后,根据前文的研究结论,对西安住宅市场的发展提出政策建议,希望政府继续调控增加西安市住宅的有效供给,加大中低价位,小户型的商品房及保障性住房的供应量以满足中低收入阶层居民的住房需求。鼓励并引导消费者建立科学住房观念,理性消费,选择最适住房,并建立健全住宅市场监控和预警机制,准确把握市场脉搏,增强对市场变化的反应能力。本文对西安住宅市场需求实证分析方法和预测模型具有普遍的适用性,可以运用到研究其他城市的住宅需求中,不仅仅局限于对西安住宅需求的分析及预测。但是由于预测过程中没有考虑政策变化的影响,而房地产业是一个政策性比较强的产业,未来政策的变化将会不同程度的影响预测结果的准确度,本文只就政策影响下明显可预见的未来西安城镇化进程将会加快将会带来大量住房需求进行了定性分析,包括涌入城镇的大量农业人口带来的首次置业需求；城镇化建设中因拆迁改建等本来有住宅的居民带来的被动型自住需求以及相当部分城市居民由于经济发展,收入增加而产生的改善性住房需求。