我国房地产的发展历程表明,周期波动是房地产发展过程中客观存在的现象,分析我国房地产周期波动,具有理论上的开拓意义。笔者的统计表明,1997-2004年期间,我国房地产开发投资增长率经过7年的持续高涨后稍有回落,这是否表明我国本轮房地产周期已经达到繁荣顶峰并开始出现拐点呢?因此,对我国房地产周期进行深入研究,也具有重大的现实意义。 本文通过对房地产周期理论的分析,从中国房地产发展历程的大背景出发,深入研究了影响我国房地产周期波动的因素。笔者指出,房地产周期波动的内外在影响因素分类方法,并不能揭示我国房地产周期波动的主导因素及其所起的作用,由此提出“直接因素与间接因素”这样一个分类方法,并在此基础上分析不同因素对我国房地产周期的影响。 笔者通过运用直接因素与间接因素分类方法研究其对我国房地产周期发展的影响,得出直接因素即房地产供给与房地产需求是影响我国房地产周期发展的主导因素,而间接因素即政策因素、市场因素、人口因素都是首先通过对房地产供给与房地产需求产生影响,进而影响房地产周期发展的。因此,要判断1997年开始的本轮房地产周期的拐点是否已经出现,要通过分析房地产供给与需求的变动来进行预测。 通过对影响1997-2004年房地产周期发展的间接因素,即政策因素、市场因素、人口因素,进行深入分析,并将这些因素量化为房地产开发投资额、房地产开发投资增长率、房地产开发贷款额、个人住房贷款利率等指标,将房地产供给与需求分别量化为新开工面积与商品房销售面积,从而进一步分析这些