自中国建设银行首创先河,向联想员工发放个人住房贷款以来,中国个人住房贷款业务随着中国房地产行业蓬勃发展而突飞猛进。个人住房贷款余额已近6万亿元,占国内生产总值(GDP)的比重已达14%,占商业银行全部贷款余额的12%,占个人信贷业务总额的39%,个人住房贷款业务已经是我国商业银行信贷业务的支柱。可以说,个人住房贷款业务的发展直接关系到我国住房金融市场的稳定,甚至关系到国民经济的健康和谐发展。个人住房贷款有住房作抵押,担保机构提供担保,加之借款者收入来源较稳定,所以个人住房贷款与其他贷款相比,具有资产质量优、不良贷款率低的特点。这些特点也使得个人住房贷款市场成为了国内商业银行寸土必争的“红海”,如中国建设银行四川分行在2009至2010年间就投入近6亿元改建各营业网点的个贷中心。虽然个人住房贷款具有一些优势,但事实上也存在很多风险,其中信用风险是个人住房贷款最主要的风险。2007年开始爆发的美国次贷危机是我们现实中活生生的教科书。短短一年时间,美国的次贷危机演化为全球性金融危机,金融风暴席卷全球各行各业。追根朔源,危机根源在于美国个人住房贷款市场的恶性发展：次级个人住房抵押贷款无管制发放并在二级市场上出售,使得风险被风暴式放大,最终导致了美国次贷危机。近年,我国房价以年均16.8%的速度飙升,住房金融市场已显病态；而且根据国际经验,个人住房贷款中的不良贷款将会在未来3到7年逐渐暴露。从我国的实际情况看,我国的个人住房贷款已经进入了风险暴露期。个人住房贷款信用风险已经成为政府、银行和众多学者关注的焦点之一,如何防范和化解个人住房贷款信用风险成为了我国金融市场的又一重大课题。国外对于个人住房贷款信用风险的研究已经进行了60多年,可依然发生了美国次贷危机。可以看出,个人住房贷款信用风险研究是一个长期的、与时俱进的过程,不能一蹴而就。国内关于个人住房贷款信用风险的研究正式开始于20世纪90年代。很多学者在研究具有中国特色的个人住房贷款信用风险问题后,提出了很多建设性的意见,为相关部门防范和化解个贷信用风险做出了巨大的贡献。但是国内个人住房贷款信用风险研究不够系统、不够深入,所借鉴的国外优秀成果没有与我国实际结合起来；而且我国个人住房贷款市场的兴盛中也带着极大的危机,如国内商业银行抢占市场,纷纷降低贷款条件；大量投资者进入个人住房贷款市场,即通过向银行申请个人住房贷款来获取资金,进行房地产投资；我国个人信用体系不健全,个人征信体系和个人信用评估体系还很不完善,使得借款人和贷款人之间形成了信息非对称博弈；我国房地产市场发展混乱,房价出现非理性增长,存在一定的房地产泡沫等等。这些因素在很大程度上增大了个人住房贷款信用风险。因此,本文将结合我国个人住房贷款市场发展的现状,在已有的研究基础上,对我国商业银行个人住房贷款信用风险做进一步探索,以期为我国个人住房贷款市场的健康发展尽一份力。本文首先分析了我国个人住房贷款市场的发展现状,研究发现：我国个人住房贷款市场在快速发展的同时,相应的管理体制和外部环境建设却相对滞后,存在很多导致个人住房贷款信用风险的问题。例如：商业银行个人住房贷款信用风险管理体制不健全、个人征信和评估体制不完善、房地产市场发展不规范等等。针对我国个人住房市场的实际情况,本文把个人住房贷款借款人分为恶意型借款人、自住型借款人和投资型借款人,分析了每类借款人主要产生的违约行为及其形成机制,并着重研究了投资型借款人终止偿付违约行为的影响因素。然后运用以上方法对某国有银行成都武侯支行个人住房贷款业务进行了分析。最后,笔者在前文的基础上,结合我国经济金融的实际情况,提出通过完善商业银行内部个人住房贷款信用风险管理机制和营造良好的个人住房贷款信用风险管理的外部环境两个方面,来防范和化解我国商业银行个人住房贷款信用风险。本文由五章构成：第一章：绪论。该部分介绍了本文研究的背景和选题意义、国内外学者对个人住房贷款信用风险研究、国内学者在这方面研究的不足之处以及本文的研究方法和创新点。第二章：我国个人住房贷款市场发展状况。本章分为两部分,第一部分介绍了我国个人住房贷款市场现状：个人住房贷款市场发展状况、我国商业银行开展个人住房贷款业务流程以及我国个人住房市场所具有的特征。第二部分就我国个人住房贷款市场存在的信用风险问题进行了研究分析。第三章：个人住房贷款信用风险的种类与形成机制。本章在第二章的分析基础上,根据个人住房贷款借款人的借款目的,把我国个人住房贷款借款人分为三种类型；分析了每类借款人所存在的信用风险和形成机制；并着重分析了影响投资型借款人信用风险的关键因素；最后对某国有银行成都武侯支行的个人住房贷款业务进行了分析。第四章：防范和化解个人住房贷款信用风险的建议。在前文研究分析的基础上,本章提出了防范和化解我国商业银行个人住房贷款信用风险的建议：一方面是完善商业银行内部个人住房贷款信用风险管理机制；另一方面要营造良好的个人住房贷款信用风险管理的外部环境。第五章：结论。在归纳和总结全文研究的主要观点基础上,本章分析观点的主要贡献、学术价值和实践意义,并阐述了研究的不足和局限性以及有待进一步研究的问题。本文有三处创新：第一,通过对我国个人住房贷款借款人的目的研究,将个人住房贷款借款人划分为三类；第二,分析了每类借款人的信用风险及其形成机制；第三,在分析我国个人住房贷款市场存在的问题基础上,结合三类借款人的风险特征,提出建立商业银行个人住房贷款信用风险动态管理机制。但本文研究还存在不足之处：第一,对于恶意型借款人的划分还存在不足,即自住型借款人和投资型借款人在极端情况下,可以转化为恶意型借款人。第二,由于没有收集到足够的且具有代表性的个人住房贷款数据,不能对三类个人住房贷款借款人信用风险的决定因素进行实证分析。因此,笔者希望可以和其他学者继续对这两个方面进行研究。