租赁权的物权化是民法上一个争论已久的问题，本文从现实生活中经常出现的商铺承租人无法收回投资的矛盾着手，意思自治的结果并没有实现最优产权配置。通过检讨现有学说并经过对租赁权历史发展的考查，发现租赁权在社会经济的发展过程中存在一个持续的物权化过程。之所以会发生如此现象，是因为租赁权与社会经济的互动的结果。租赁权不同于一般债权，特别是商事租赁权，有长期性与投资性两个特点。本文采取经济分析进路，引入经济学中的不完全契约概念，以及产权分析的方法，讨论了商事租赁权的权益配置，并通过建模证成了在商铺租赁中，承租人必须拥有一定的物权性权限，才能避免投资收益被出租人攫取，进而避免承租人投资不足的激励。因此，租赁权物权化实际上是对承租人投资保护的一种回应。在此基础上，本文系统讨论了构造物权性商事租赁权的具体问题，对我国现有相关制度进行了检讨，并对后续研究提出了展望。