房地产作为关系国计民生的重要商品，其价格高低对于自身及相关行业的发展、正常的金融秩序和经济发展水平、居民生活质量的提高、城市发展的状况等都会带来巨大的影响。近年来我国房地产价格飙升的态势愈演愈烈，房地产业是我国国民经济中的支柱产业，房价的持续上涨，已经成为一个社会问题。国际历史经验显示，房地产价格的剧烈波动给社会经济生活带来的危害非常之大。面对我国房地产价格上涨过快的事实，为避免重蹈覆辙，我国政府相继采取了多种房地产调控政策来稳定房地产价格。政策调控的目标就是要通过提高住房贷款门槛或者紧缩信贷，抑制住房投机需求，制约住房价格过快上涨，稳定住房价格。但我们也看到，政策调整的效果并不理想，不但没有控制住房地产行业的过热行为，还一定程度上加剧了国内产业资本、金融资本和国际热钱进入房地产行业，使得房地产价格一路飙升。与此同时，我们发现近几年来银行发放的房地产信贷规模也在急剧扩大。在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其提高了房地产开发商的投资能力，放大了消费者的购买能力。房地产业与银行业已经形成了共生共荣的互动关系；房地产业的发展离不开银行业的支持，商业银行贷款为高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源，而房地产信贷则是银行业的一项重要内容。房地产信贷扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展，支持房地产业发展，促进经济增长。另一方面，由于金融机构的短视行为，导致贷款大量的投向了房地产业，从而导致了房地产信贷过度膨胀，房地产市场参与者由此形成了严重的投机心理和风险转嫁行为，直接推动了房地产泡沫的生成和破灭。从国内外已有的众多研究文献可以看出，研究人员虽然对两者及其关系进行了大量研究，出现一系列理论成果，对调节房价政策制定起到一定的作用，但是政策效果不显著，甚至产生一些负面效果。原因之一是，我国经济结构、消费理念等因素与国外存在较多不同，这也造成了国外研究成果在国内可能存在“水土不服”的现象；另一方面，国内研究受到研究数据不足，研究方案设计不完善等影响，造成研究结果差异较大。针对这些问题，笔者仔细研读了国内外的研究成果，选择了最适合国情的研究方案，选择了更为丰富的数据进行研究，深入系统全面的分析银行信贷与房地产价格之间的关系，对已有研究成果去伪存真，进一步揭示两者之间存在的深层内在关系，探究两者之间的影响机制，并对政府调控政策进有效性分析，以期为政策制定者提供些有价值的信息。　　 本文回顾了国际上房地产泡沫引发危机的历史，研究近年发生在美国、日本以及泰国的房地产价格上涨的典型事件总结其特点。对比发现，中国目前的国内外环境和历史上房地产价格上涨发生的境况有很多相似之处。除预期的一致性、群体投机行为的蔓延是房地产价格上涨的一个共性外，信贷增长也成为一个突出的特征。本文选择了实证方法来分析银行信贷与房地产价格之间的因果关系，检验方法包括协整检验和格兰杰因果检验。协整检验结果告诉我们，我国房地产信贷增长与房地产价格之间存在长期稳定的均衡关系。格兰杰检验显示，房地产信贷的不断增长和为房地产市场提供了强大的货币供给。房地产业价格的不断上涨，也为银行的房地产信贷的经济环境奠定了基础，它们之间是相互促进，互为因果的关系。虽然房地产价格的上涨有许多其它因素的影响，从历史上房地产价格上涨中我们都可以看出，银行的信贷支持在其中起着非常重要的作用。银行信贷过度支持投入到房地产业当中，造成了房地产商资金充裕，房地产市场需求旺盛，从而进一步导致房地产价格快速上涨。　　 本文的政策含义包：⑴加强对银行贷款的监管。本文认为，信贷资金的增长是房地产价格上涨的直接原因，因此要从源头上严防银行向房地产企业的过度贷款和违规贷款。银行要建立房地产资产业务的风险评估模型，正确评估房地产抵押价值，严格控制房地产贷款比例，避免在房地产高涨期过度放贷，在收缩期过度收缩，从而加剧房地产业的周期性波动。⑵大力拓宽房地产直接融资渠道。在目前房地产金融体系不健全的情况下，房地产业的资金来源大部分来源于银行。要着手为房地产开发企业拓宽融资渠道，扩大直接融资比例，鼓励支持金融产品的创新，打造房地产开发商的创新金融模式。此外，从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展，如股权、定向增发证监会目前己经开始对定向增发加以限制，鼓励上市公司使用公募增发或转债方式再融资、开发项目债券、信托、房地产投资基金、私募融资等方式。⑶完善信贷法规，防止房地产市场过度投机行为。监管机构要完善相应的法律法规，合理引导正常的信贷消费行为，提高投机者的炒作成本，防止信贷资金变相流入房地产市场。