八十年代以来,随着改革开放的深化和市场经济的发展,土地作为经济活动中不可缺少的生产要素,越来越受到人们的关注。进入二十一世纪,全国有不少城市实行了城市经营性战略,走“以城建城”之路,改计划经济时代城市只搞建设不搞经营为现在既搞建设又搞经营。一时间“经营城市”成为社会各界津津乐道的话题之一。在城市诸多资源中,土地是重要组成部分,所谓经营城市说到底是经营城市土地。马克思指出,“资本是能够带来剩余价值的价值”。由于土地资源的有限性和稀缺性,土地所有者可以凭借其所有权向土地使用者征收绝对地租,还可以根据土地使用者所用土地的不同区位、不同用途、不同收益,征收级差地租。城市土地资本运营就是在市场经济条件下,围绕城市经营战略,政府以土地所有者代表的身份,用经营手段运作土地资本,从而实现整个城市、社会、经济的协调发展和土地资本效益的最大化。我国目前国有土地资产总量在25万亿元左右,约是其他国有资产的3倍。但由于目前国有土地资产机制不完善,通过市场配置比例不高、划拨土地大量非法入市和随意减免地价挤占国有土地收益等原因,我国每年国有土地收益流失近100亿元。本文通过大量调查研究,从理论与实践的结合上对土地资产,土地资产收益及其实质,土地资产流失的历史、形成、特点及原因,内蒙古自治区土地资产收益流失的数量和城市国有土地资产管理对策等方面进行了系统地较为深入地研究。研究阐明,土地资产收益是指土地资产拥有者,利用对土地资产的权力而获得的收益。一般来说,土地资产拥有者获得土地资产收益有两条途径:一种是通过自己直接经营土地而获得收益;另一种则是通过出让土地的某些权力,从他人经营的收益中获得部分收益。土地资产收益的实质,实际上就是土地所有者依据其对土地的所有权获得的地租。流失的土地资产收益,实为土地所有者应得的地租量。在内蒙古自治区,土地资产流失反映在土地运行的各个环节,如土地征用、土地综合开发(含房地产开发)及土地使用权出让和自发转让过程。 本文认为,造成土地资产收益流失的主要原因一是建设用地供应总量缺乏有效控制,难以充分实现土地资产价值;二是国有土地市场配置的比例不高,透明度低,划拨供地范围未能得到严格执行,大量依法应当有偿供应的土地仍以划拨方式供应;三是划拨土地大量非法入市、隐形交易;四是土地使用者擅自改变土地用途、增加容积率,逃避应补交的土地有偿使用费;五是随意减免地价,挤占挪用国有土地收益现象严重。因此,要从产权、市场、法制、宣传多方面综合进行治理,才能有效地加强土地资产收益的管理。