商品房认购书是由香港房地产市场引入内地。香港法律中称为“临时买卖合同”。我国目前对认购书尚无立法。在市场经济条件下,开发商为了快速的掌握客户的购房意向及市场需求,加速商品房的销售,往往在签订正式商品房买卖合同之前先与购房人签订一份认购书。这一做法已经被广泛应用,成为习惯做法。正是这种习惯做法尚未形成明确可循的规范,所以在实践中关于认购书引发的纠纷大量存在,而且难以形成统一的认识,如对认购书的法律性质,认购书中定金担保的定性及其适用条件,当事人违反认购书约定义务时承担的法律责任等都成为争论的焦点。本文就是针对以上问题引发的一些思考。本文正文除引言和结论外,分为五个部分。第一部分从司法实践中的一个典型案例归纳出争论的问题;第二部分到第五部分分别对上述问题进行分析,其中第二部分对商品房认购书的法律性质进行探讨,第三部分分析了商品房认购书中定金的性质,第四部分分析了商品房认购书定金的适用条件,第五部分分析了在一方当事人违反认购书约定时,除了适用定金罚则之外,能否承担其他违约责任的问题。本文认为,商品房认购书是一种独立的合同,其性质是正式商品房买卖合同签订前的预约合同,商品房认购书和商品房买卖合同是预约和本约的关系。预约合同成立时,本合同并没有成立,预约合同的成立主要的作用在于使当事人负有将来订立本合同的义务。所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依本合同内容请求对方履行。商品房认购书中的定金性质为违约定金。认购书中约定的定金并不是担保正式商品房买卖合同的订立,而是担保双方履行诚信洽谈义务,只要双方尽最大诚信义务地磋商、谈判,即使没有签订正式商品房买卖合同,也不能适用定金罚则。在当事人一方不履行认购书义务或其他根本违约行为的情况下,适用定金罚则。同时,在受损害一方的损失较大情况下,适用定金罚则使一方取得定金利益后,仍不能弥补其就本约未能订立而致损害的,从保护非违约方利益并避免违约方从其违约行为中获得利益的角度出发,应当追究违约方的其他违约责任如对非违约方的损害赔偿。具体来说就是,当事人的损害额超过适用定金罚则的数额时,并且当事人在要求对方承担定金责任同时提出损害赔偿请求时,应当予以支持,在适用定金罚则的同时,对其他损失额予以赔偿。在当事人的损害赔偿额未超过适用定金罚则数额时,应当适用定金罚则,而不再另行予以损害赔偿。