随着我国城市化进程的加快,因旧城区改建而进行的房屋征收被各地政府提上日程。我国《宪法》与《物权法》都明确了符合公共利益是征收的前提要件,但并未解释何为公共利益。首次对公共利益的概念进行界定的是在2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。通过列举首次解释了何为公共利益,是立法上的一大进步。然而,该条例第八条第五项对于旧城区改建房屋征收的规定较为模糊,建设项目的公益性判断陷入争议。一方面,公共利益是典型的不确定性法律概念,具有抽象性、时代性等特征而难以具体描述,立法上也难以给出确切的定义;另一方面,旧城区改建涉及多种利益关系的平衡,如果不能妥当处理,易引发社会矛盾和纠纷。这些问题都使得旧城区改建中房屋征收的公共利益要件解释和判断成为难题。旧城区改建中房屋征收的公共利益要件可划分为旧区要件和规划要件。旧区要件是指《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五项的规定,它要求对危房集中、基础设施落后的地段进行房屋征收。立法上对危险房屋和基础设施的类型有相关规定,但集中、落后等表述较为模糊,缺乏合理的量化指标。同时旧区要件具有区域性特征,基于征收建设实际和城市规划的需要,也可以把地段内部分非危房和并不落后的基础设施一并纳入征收范围。规划要件是指根据行政法规的规定,在对旧城区进行改建时,必须在符合“四规划一计划”的基础上才能够对改建中的房屋进行征收。具体来说,包括国民经济和社会发展规划、土地总体利用规划、城乡规划和专项规划以及国民经济和社会发展年度计划。规划要件是法院认定公共利益的重要依据之一,但也存在例外情形,如规划不合理时,为了公共利益的需要,可准予超出规划范围征收。理论上来说规划本身具有公共利益属性,但实践中规划能否确保公益性和规划要件的司法审查,都存在一些不完善之处。此外,公共利益的实现离不开相应的程序机制。地方立法上针对旧城区改建中的房屋征收,创新探索出“二次征询”程序,即分别对被征收人的征收意愿和补偿方案进行征询,达到要求的同意率才能进行征收。在司法实践中该程序成为实现公共利益的程序要件,它对公共利益的实现有着重要意义,但在制度设计和实践中仍存在很多问题有待探讨。