本文基于生命周期等理论探讨人口代际对房价的影响。生命周期储蓄理论认为储蓄与年龄相关联,理性消费者一般会将自己一生的效用水平最大化,并根据自身的劳动收入以及遗产继承等可能性收入和预计未来的消费水平来决定自己当期的消费和储蓄,进而影响投资的方式和决策。本文采用美日英德等发达国家的人口代际结构,论证房价走势和人口代际结构存在一定的关系。然后再列举中国人口代际结构数据,可这理论却无法解释中国的现实房价问题,之后应用OLS回归模型,短期内老年抚养比在房屋价格的影响占比14.330%,长期来看老年抚养比在房屋价格的影响占比31.1%。结果表明,老年抚养比上升会造成我国房价下降,是我国房价下跌的动力,但这一动力随着人口老龄化程度的加重而逐渐变大,目前中国人口已不是正金字塔形状,未来二三十年可能会造成房屋价格和供需关系发生逆转。影响房价的因素很多,笔者在此文章中证实了人口代际因素。从我国的特殊国情来讲:城镇化率、人口净流量、大小产权房制度也是我国房地产市场的一些特色内容。从城镇化率和人口净流量来讲,在一些工作机会多的城市,农民工进城想成为城市人或者为赚取工资等,这部分人是该城市的住房刚需;一些毕业大学生留在北上广深等一线城市,这部分人也是该城市的刚需,他们是支撑房价上涨的一部分刚性需求。我国目前竣工住房面积因为大小产权房制度差异和拆迁房等因素没有一个准确的数据。西南财经大学甘犁教授(2012)就做过调研:现在房产领域的产能过剩,目前1/3的产能就满足未来长期均衡需求。本文也计算了房屋空置率,是从全国范围内来计算的,假设人们持有一套住房,空置率为15%左右,在国际上讲15%的空置率基本符合正常水平。但从长期来看,我国实行了几十年的计划生育政策,90后人口已经出现明显的下跌趋势,未来的二三十年如若人口继续减少出现人口拐点,则可能造成房屋空置率的大幅提高。其之后的房屋供给则围绕着改善型需求为主或者大力发展盘活存量住宅,例如“租售同权”,严格规范租赁市场,保护租户权益。目前市场存在一些违规现象,国家也在上海早已查出对敲房、日光盘等炒作房屋价格手段,住建部在各地已查处多家房产商违规销售,则部分城市的房价存在一定的泡沫,对于误导、欺骗消费者的房产中介的违规手段需要从严治理。写此论文的契机在于90后出生人口出现下跌和长期的计划生育政策,并且房价一直处于缓步上涨或持平于高价格。而房地产市场的发展可以带动40多个行业的发展,房地产业固定资产投资在全社会固定资产投资占比不可小觑;建筑房屋带来大量的就业尤其是农民工,房屋建筑时间周期长,依赖大量的资金。但一个城市的支柱产业绝不可以是房地产行业。为尽量减小我国受潜在社会风险和金融风险的影响,本文首先通过对统计数据的加工说明我国目前住房空置率;再通过OLS模型的构建,通过数理分析的方法来证明人口结构因素是能够影响住房价格变动的,且出现人口拐点之后我国的人口因素变动将造部分城市的房价下跌。最后,根据以上的研究结果提出可行的政策建议,例如规范房屋租赁市场和通过不动产登记互联网的方式,有助于政府全面了解房地产存量和居民房屋拥有数量,熄灭一部分炒作之风,提前做好政策调控实施准备方案来减缓房价在下跌路途中的不必要经济冲突等政策方案。