房地产业既是国民经济的重要产业,又是改善提高人民生活质量的重要事业。准确处理两者的关系对于经济社会和谐稳定至关重要。房地产市场是房地产业发展的核心,应引导市场中资源有效配置,改善人民生活水平,为经济发展提供基础保障。但是,伴随着经济快速增长和金融水平提高,房地产市场逐渐偏离其基本职能,异化成为地方政府“以地生财”的保障、市场参与者的投机场所和社会资金的“蓄水池”,影响资源有效配置,加重居民生活负担。2015年之后,中央陆续提出房地产“去库存”、“房住不炒”、“构建房地产市场稳定发展长效机制”等政策导向,房地产市场势必要经历一番深入的改革,从而引导房地产市场回归本质属性,完成优化升级,实现房地产市场可持续发展。因此,本文探究房地产市场异化这一问题,并系统地分析其成因和影响,构建房地产市场异化治理的长效机制具有重要的理论价值和实践价值。1.研究的主要内容（1）构建了房地产市场异化的理论分析框架,界定了房地产市场异化的定义,分析了房地产市场异化的形成机理,并确定了房地产市场异化的测度指标。（2）通过描述性统计分析方法整理和分析了中国房地产市场异化的形成过程、现状以及未来趋势。（3）基于我国30个省市区的面板数据实证研究了房地产市场异化的成因以及异化对我国宏观经济造成的影响。（4）基于本文的研究结论以及中国当前的现实背景设计了中国房地产市场异化治理的长效机制,同时也给出了相应的政策建议。2.研究的主要结论（1）考察期内,我国整体范围内房地产市场的异化状况在不断加剧,并且房地产市场的异化程度存在较大的差别。就全国范围来看,房地产市场的销售、投资规模和住房价格快速增长,居民的购房压力以及还贷压力不断加重,社会投资结构也在朝房地产市场倾斜。其中,东部地区房地产市场异化指数最高,中部和西部地区的房地产市场异化指数较低,房地产市场发展相对稳定。（2）房地产信贷规模扩张、土地财政收入和地方政府性债务规模扩张是造成房地产市场异化的重要原因,并且在不同地区的作用效果有所不同。基于我国2010-2019年的省际面板数据分析结果,房地产信贷规模扩张会导致全国层面以及我国东、中、西部地区房地产市场异化程度加剧。以土地资源为基础的地方政府债务扩张会促进房地产市场繁荣,强化地方政府对土地资源的依赖,造成全国以及我国东部和西部地区的房地产市场异化程度增加。土地财政收入增长会加剧全国以及我国的西部地区的房地产市场异化水平。（3）房地产市场异化对实体经济发展、产业结构升级以及居民消费支出的影响存在显著的区域差异。门槛回归结果表明,房地产市场异化会促进我国中部和西部地区实体经济发展,但是在房地产市场异化指数超过门槛值后,房地产市场异化会造成资源错配等问题,导致其对实体经济的促进作用明显减弱。在东部地区,房地产市场异化会阻碍实体经济增长。产业结构方面,房地产市场异化促进东部和西部的产业结构升级,抑制中部产业结构升级。在消费支出方面,房地产市场异化能够促进东部和中部地区居民消费支出,但是在房地产市场异化指数超过门槛值后,房地产市场异化对居民消费的促进作用明显削弱。（4）对房地产市场异化的治理离不开建立科学的长效机制。具体包括市场机制治理房地产市场异化的长效机制,财税制度治理房地产市场异化的长效机制,土地政策治理房地产市场异化的长效机制以及金融调控治理房地产市场异化的长效机制。3.研究的重要观点（1）房地产市场要立足国情规范化可持续发展是迈进新发展阶段,贯彻新发展理念,构建新发展格局的必然要求。房地产业既是国民经济的重要产业,也是改善人民生活水平的重要事业;房地业产品既是市场经济的重要商品,又是提升人民生活水平的重要必需品。如何科学有效处理两者的关系,构建符合国情立足实际的房地产市场至关重要。（2）房地产市场异化是构建国内大循环为主体的新发展格局面临的重大问题,必须科学有效予以治理;房地产市场异化治理是一个长期的历史过程,既不能一蹴而就,操之过急,更不能头痛医头脚痛医脚,而必须系统科学规范化的治理。（3）导致房地产市场异化的因素呈多元化趋势,但是土地财政化,地方政府过度负债,房地产金融化是重要原因。要全面考虑多方面因素明确指导思想,总体目标,基本原则,操作规程,法律规制等多方综合治理。（4）导致房地产市场异化的影响不能小视必须高度重视。它不仅影响国民经济可持续发展,更会影响实体产业发展;不仅影响实体企业的创新发展,更会影响居民生活水平提高和生活质量可持续改善。4.研究的政策建议（1）因城施策的调控房地产市场。不同区域应认清该区域的房地产市场具体发展状况,再结合自身的资源禀赋、经济金融水平、人口流动状况和发展规划等因素,因地制宜的选择调控手段和力度,从而对各区域房地产市场进行有针对性的管控。（2）严控地方政府债务规模。设立专业的政府债务管理机构来对政府债务进行全面的监督管理。在地方政府举债时,需对债务规模、用途等进行详尽说明;管理部门需对地方债务的具体使用情况进行监督;建立偿债保障机制、债务信息披露机制和明确的问责机制。（3）提升地方政府管理效率。包括改善地方政府的绩效考核指标体系;增加政府的财政收支状况的透明度,接受市场的有效监督;对土地资源的征收和管理进行严格规划,并将土地的流转过程透明化,从而避免地方政府在土地资源管理过程中的自利行为;落实房地产市场管理调控的主体责任,并配合明确的奖惩机制来激励地方政府,提升管理效率。（4）控制房地产市场的信贷规模。金融机构应根据自身的资产负债情况以及风险承受能力等多个方面因素确定为房地产市场提供的贷款规模,并根据区域的具体情况实行差别化的信贷政策。中央银行需加强对房地产市场信贷规模的监管,规范房地产市场的借贷行为。