1978年,驻港央企招商局集团在深圳蛇口选址成立第一个出口加工区——蛇口工业区,它是我国改革开放的“试验田”,现已成为国际化滨海城区。蛇口工业区从成立以来的开发运营主体均为招商局集团及其下属企业蛇口工业区有限公司,在改革开放初期是企业主导的政企合一型管理体制,随后经过行政职能移交逐渐过渡到企业化运作。我国改革开放以来40年的发展历程,是经济规模扩大、发展质量提升、产业结构升级、政策制度变革的过程;蛇口工业区的发展过程与我国改革开放和社会经济发展历程高度重叠。研究蛇口工业区的发展实践可以较全面的观察一个工业园区如何适应外部环境的发展变化、如何制定和调整战略、以及管理主体的行为策略如何影响园区的空间演变。本文基于“外部因素——行为策略——空间演变”的相互关系,将蛇口工业区的发展划分为三个发展阶段,第一阶段为企业主导的政企合一阶段,引领改革开放的时期(1978年-1992年),第二阶段为行政职能移交和企业化经营过渡阶段,是园区发展放缓的时期(1992年-1999年),第三阶段为企业化经营阶段,是蛇口二次创业与再次腾飞的时期(1999年至今)。每个不同阶段均从外部环境因素、管理主体的行为策略和空间演变三方面进行研究。研究表明:(1)管理主体的行为策略是“外部环境——行为策略——空间演变”发展逻辑的核心。(2)企业主导型政企合一管理体制对蛇口工业区第一阶段的成功有较大作用。(3)外部环境的发展变化是推动蛇口工业区转型升级的重要动力。(4)“以城带产”是蛇口工业区转型升级的发展路径。文章分为六个部分,第一部分为研究背景、研究内容和研究方法;第二部分梳理了开发区及蛇口工业区的研究情况,对蛇口工业区发展历程进行梳理,并建立分析思路和研究技术框架;第三部分为蛇口工业区引领改革开放时期的实践研究,飞地型工业园区初期的产业集聚特点和空间演变特点;第四部分为蛇口工业区发展放缓时期的发展困境与战略选择,以及对蛇口空间演变的影响;第五部分为蛇口工业区二次创业与再次腾飞的时期的转型战略和路径选择,以及对空间演变的影响;第六部分为论文的结论与展望。