无论财务理论如何发展,相关的财务理论研究最终都是为了把握住企业的价值。在资本结构中,债务是企业的一项重要的资金来源,任何一家企业都不可能只靠自有资本而不通过负债就能满足其资金需求的。然而,我国上市公司还普遍存在偏好股权融资的现象,相比之下,对债务融资方式及负债结构的研究则不是很系统。据调查,我国上市公司负债结构存在着严重的不合理现象,此时,债务内部结构的研究就显得至关重要。负债结构合理,能够发挥负债经营的正面效应；企业负债结构不合理,不但会引起企业的财务危机,甚至还会在很大程度上影响到企业的存亡,负债结构的优化研究成为各企业所面临的一个亟待解决的问题。并且,我国拥有庞大的银行体系和发展空间巨大的债券市场,债务融资事实上是上市公司重要的资金来源,在相当长的时期内企业融资仍会以银行贷款为主,同时公司债券市场也需要大力发展,债务融资对我国上市公司而言意义重大。在各种行业中,房地产行业的稳定与否关乎我国金融安全。2007年下半年以来,国家出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施,从开发商和购房者两头收紧信贷,提高贷款条件,抑制投机需求。面对货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制,房地产公司的资金需求遇到了较大的考验；另外,我国房地产行业属于资金密集型行业,对比其他行业,在资金来源方面较为突出的特征是资金来源渠道狭窄,并且由于其开发资金具有投入大,投资回收期长,风险较大等特点,对债务资金尤其是银行信贷资金的依赖程度较大,自有资金、股权融资比例相对较小。因此,对其进行负债结构研究具有一定的代表性。本文共分为四章,具体安排如下：第一章是绪论部分,重点介绍了研究背景与研究意义、国内外研究综述。对相关文献进行系统梳理归纳,指出现有研究不足和本文拟创新点。第二章阐述相关概念及理论基础。文章对债务融资、负债结构、公司价值的概念进行界定,并阐述了相关理论基础,包括MM理论、权衡理论、激励理论、信息传递理论和控制权理论。第三章是实证部分,也是本文的核心部分。通过计量经济学模型的实证分析,探讨本文所研究的关于房地产行业债务融资结构与公司价值的关系的问题,本部分是在阐述研究假设、样本选取、指标选择、模型设计、描述性统计、回归分析、敏感性分析之后得出实证结论。通过选取2000-2008年60家上市公司的1920个数据作为研究样本,先进行描述性统计分析变量的特点及变化趋势,然后运用一次线性及二次曲线回归模型进行实证分析。由线性回归结果可知,假设1、假设2-3、假设3-1、假设3-2均得到验证,假设2-1、假设2-2检验结果不显著,没有得到预期的结果,对此,本文还做出原因分析。此外,在每个模型的基础上进行二次修正,得到了前述单纯的线性关系的需具备的前提条件,也充实了前人的研究。本文实证结果表明我国房地产上市公司具有较高的资产负债率；银行借款和商业信用是房地产上市公司的主要债务融资来源,企业债券融资比例极小；相比长期负债,流动负债占绝对比例。实证结果表明：(1)在债务规模中,对总资产小于一定规模的小公司,资产负债率与公司价值是显著的正相关关系；对总资产大于一定规模的大公司,资产负债率小于最优值时,与公司价值呈现显著的正相关关系；(2)在债务类型结构中,银行借款融资率和企业债券融资率对公司价值的影响不显著；商业信用融资率在一定比例内,与公司价值显著负相关,对本文所选用的样本公司而言,其商业信用对债务企业起不到约束作用,从而降低公司价值；(3)在债务期限结构中,在一定比例内,长期债务比率对公司价值有正效应,短期负债率对公司价值有负效应。第四章是研究结论与研究创新、政策建议与研究不足。针对前述研究,对有意义的研究结论进行总结,并得到本文的创新点,并针对以上结论从进一步优化国内房地产行业债务融资结构、完善债务治理的角度提出了改善我国债务融资治理效应的建议,要允许银行对企业进行战略性持股并规范并进一步完善主办银行制度,大力发展企业债券市场；建立市场化监管体系、进一步完善破产机制,加强对债权人的法律保护,改善公司治理结构。通过建立真正的债权债务关系等具体措施来提高债务融资治理效应,积极利用公司价值的信号作用完善资本结构,大力促成债务融资与公司价值的良性互动循环。最后,坦诚了研究的不足。本文主要贡献在于：(1)将房地产行业的资本市场特征及内部运营、盈利能力与公司价值结合起来，从企业的债务规模、债务类型和债务期限三个债务契约的角度将债务融资结构细分,运用一次线性回归模型探讨我国房地产上市公司债务融资结构与公司价值的相关关系,打破以往只注重从一元角度(债务融资整体或债务类型)探讨债务融资的价值效应；(2)并运用二次曲线模型发现满足以上线性关系是需要前提条件的,即各细分的债务融资率需要控制在某种程度内才能对公司价值的提升起到积极作用,从而充实了前人的研究结论,为房地产行业公司价值最大化寻求最佳债务融资结构体系做出了贡献,从而更好的指导房地产行业进行债务融资运作。