从20世纪90年代起,中国国民经济高速发展,人均收入水平稳步提高,人们改善居住条件所形成的房地产需求量日益扩大。顺应这种趋势,政府相关部不失时机地推进了住房、土地、金融制度改革,使得房地产业的市场化运作向纵深发展,时至今日,中国的房地产业地位发生了根本性变化,近十年来我国房地产行业保持年均14％以上速度增长,房地产增加值占GDP的比重,近年来一直超过4.5％。　　 中国房地产业经过十几年的发展,在取得许多经验的同时,也获得了很多的教训。在实践运作中,很多项目并没有进行系统的房地产项目投资决策分析,特别是投资决策重要依据的投资估算在现有条件下没有尽可能精确的估算,而是凭借企业领导人的个人才智和良好的市场大环境,以碰运气的方式成功的进行了房地产开发。　　 随着2002年国土资源部第11号令的颁布,商业、娱乐、旅游和商品住宅等各类经营性用地必须采用招标、拍卖、挂牌出让方式出让,2004年出台的8.31大限和2005年六部委出台的“国八条”,国家拉开房地产调控序幕。“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、多次加息、提高存款准备金率、多部门开始联手严查及加强住房保障,及2007年9月27日央行和银监会又联合出台房贷新政、国土资源部的39号令(236号文)就是后续一系列政策。频频出台的有关地根、银根、税收等方面的宏观调控政策,使得房地产市场获取土地竞争空前激烈。　　 房地产投资环境变得越来越紧张,以招标、拍卖、挂牌方式取得土地,增加了房地产商获取土地的难度,加大了房地产投资的成本。获取土地,不仅要考虑公司自身的状况,也要和对手以价格竞争。而土地价格不仅与出让宗地的位置、面积、现状、使用年限、用途等有关,还与土地供求关系等有关,影响土地价格的不确定性因素较多,增加投资估算阶段预测难度,为了较便捷和精确的估算土地价格,可以借助剩余法的思想,根据总销售额、建筑成本等估算值,反算出可接受的土地价格的范围,作为确定投标价或竞拍价的参考。　　 对于一个具体建设项目而言,在进行获取土地时投资估算中,总销售额是影响土地费用估算的一个重要因素,而销售额受到销售价格的预测和销售进度的安排两方面因素的影响,任一方面预测的不准确,都可能对结果产生比较大的影响。但是,在当前的很多房地产企业,在确定了产品市场定位的同时,对销售价格的预测都是一些当时资料的堆砌,而主观的确定销售价格;或者列举了一系列周边相关产品的价格、周边环境、建筑特色、交通状况等情况,看似资料充足,但只是一个主观感觉上的类比,而没有将影响价格的诸多因素真正量化来预测销售价格,只是凭经验去估算。很明显,这样估算出来的销售价格主观性比较强。对于销售进度的安排,大多数房地产开发企业都是采用保守的方法进行估算,用总的销售面积除以总的销售周期,将面积销售平均化,而不去结合房地产价格的策略和市场销售的状况,对销售进度进行一个相对合理的安排。在这样的情况下,虽然比较稳健,但对于动态收益的预测,却很不准确,从而对整个投资估算影响很大,很可能错过竞争机会。　　 现以BJTH房地产股份有限公司以挂牌方式竞标西安市丈八东路项目为案例,通过该公司对项目市场定位、销售价格确定以及销售收入计算方法研究,提出该公司销售定价不科学、销售进度不合理的问题。并针对这两个问题,参阅了大量的房地产定价的资料以及其它学科解决问题的方法,同时结合多年房地产公司工作的经验,提出了一些看法。帮助该公司进行改善。在该公司销售价格的改进方面,主要是提出了另一种估算办法,将价值工程的计算方法引入了房地产价格的估算。在对拟建房地产价格估算时,不仅考虑了竞争楼盘的价格,而且结合了影响价格的位置、配套、交通、物业管理、周边环境、建筑风格、开发商品牌多种因素,并将这些因素在计算拟建项目中进行了量化,使其更具有实用性。对于销售进度问题的解决,主要是结合销售策略和销售价格辅以较合理的销售进度提出了一些建议,使销售进度更贴近现实性。