市场，直观地说，它是商品交易的场所，从实质上来说，它是商品交换中发生的经济关系的总和。土地的功能主要体现在为人类提供劳动条件、活动空间及场所，人们利用土地，是为了获取土地的产品和服务，即土地的未来收益。土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实现分割。土地的权利实质是以土地所有权为核心的，不同权利因其内涵不同而分割到大小不等的土地收益。社会公正既是一个重要的理论问题，也是当前我国社会生活中的一个重大现实问题。随着我国城市化进程及城市建设的加速，城市人口数量急剧上升，住宅用地、道路用地、绿化用地等方面需求的迅速膨胀；另一方面，由于我国人均土地数量有限，资源稀缺性明显，现有土地供给压力较大。这一情形使得城市土地供给稀缺与需求膨胀之间的矛盾日益突出，对土地问题的相关研究也因此受到了社会的关注。为合理利用土地，我国政府一直在积极寻找有效的途径，并采取了一系列的行政、经济和法律措施，使我国土地利用不合理的局面有了较大改善。建立一个公开、公平和长期稳定的土地市场，是政府和社会长期期盼的。从这个意义上来说，如何通过招拍挂这一土地公开出让政策规范国有土地使用权出让市场，提高市场运行的效率和透明度、改善市场竞争环境、增加政府财政收入、降低在土地出让环节产生腐败行为的可能性，以促进整个社会经济和谐发展这一课题便显得极为重要。本文除引言外共分为六个部分：引言部分主要阐述了本选题的研究意义，以及目前国内外的研究现状，本文的体例安排和研究方法。第一部分理论工具，阐明本文是在公正理论视角下进行研究，分别从正义、公平、公开以及公共利益四个方面，明确了相关的概念和含义。第二部分背景扫描，介绍了我国土地市场建立、发展的基本情况，并指出旧有土地政策的弊端。第三部分点击长沙，以长沙市土地市场为对象，在对长沙市国有土地使用权公开出让市场建设、发展过程，存在的问题进行了较为深入研究的基础上，对长沙市国有土地使用权公开出让市场的运作情况进行了详细地分析。第四部分政策评估，以具体案例为出发点，以详实的实证调查为基础，以管理学、制度经济学、伦理学等相关的理论为指导，阐明实行土地招挂拍政策的意义，并对政策的绩效及缺陷问题进行了深入剖析。第五部分政策反思，对土地招拍挂政策执行过程中出现的普遍性问题进行归纳和研究，分析了土地招拍挂政策与土地以及房产价格的关系；运用公正理论对土地招拍挂政策的实质公正进行了检视。第六部分对策建议，本文从市场运作模式、政府的管理调控及行政部门微观操作上入手，提出政府部门应从土地储备、土地规划、合同履行和监督机制四方面采取措施，依次给出了相应的对策及建议。本文的特色与创新之处可以概括为如下几点：一是选题新颖，现实感强。关注的是关系国计民生的热点问题。现有的土地利用决策大多只定位在经济的、技术的、法律的或政治的层面，很少直接包括伦理选择问题。本文第一次从公共管理伦理学出发，结合管理学、政治学、社会学，在公正理论视角下以长沙市土地市场制度变迁为背景研究我国土地招拍挂政策，把以往人们对政策的有效与否的争论关注点从政策的制定依据转到政策执行中行政公正的实现上来。二是对土地招拍挂过程进行了实证性探讨，对实际工作具有一定的指导意义。本文以详实的实证调查为基础，采用理论研究与实证研究相结合的方法，通过案例跟踪、访谈、文献参考，进行个案研究、比较分析，综合行政伦理学、管理学、政治学、社会学、制度经济学、心理学等多种学科知识与研究方法，进行了多视角的综合交叉研究。三是研究的是第一手资料。本人对长沙市的具体地块的招拍挂过程进行了全程跟踪，第一时间了解了该块土地出让的整个过程，并对相关的行政人员、房地产公司人员进行了访谈，收集了第一手资料，经过整理、归纳和提炼，作出了详细深刻的分析。四是针对政策的落实，提出了可操作性的对策建议。如确保土地出让合同的履行、发动群众参与完善监督机制等等。