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在刚刚结束的2019年,我国房地产开发完成投资额已经达到132194亿元,较2018年增长9.9%,与此同时,房地产企业层面全口径销售金额超过千亿的房企已经达到34家,整个房地产市场呈现欣欣向荣的局面。但是这背后,却是有大批的中微小房地产开发商破产倒闭,地产行业的竞争加剧,政策调控更加频繁,融资方式与土地的获取更加困难,这一切对房地产业公司来说,如一股寒潮逐渐逼近。在这样的环境背景下,房地产公司若是想生存、扩张,就必须保持良好的经营面貌。衡量企业经营优劣与否,本文选择从经营效率角度进行研究。为了更加清晰的了解房地产业公司的经营效率情况,选取2007-2018年沪深上市的110家房地产公司为研究对象,以DEA模型进行经营效率的测度,同时考虑当前房地产企业高杠杆高负债、国企改革等热点现状,从杠杆率、所有制等角度进行影响因素分析,为全面建立房地产业企业经营效率提升机制出谋划策。通过三阶段的DEA模型进行测算,得出的结果表明:2007-2018年我国房地产上市公司整体经营效率欠佳,其中有67家公司效率值处于0-0.4范围,27家公司处于0.4-0.8范围,仅万科、保利发展、金地集团、华侨城4家公司效率值达到0.8,一方面龙头企业在经营效率上保持着较高的水准,另一方面也说明测算的结果是客观的,符合现实经济的。整体不佳但值得庆幸的大趋势上呈曲折上升的态势,总体均值由2007年的0.268提升至2017年的0.539,且仍保持着提升的空间。当经营效率测算结果由110家上市房企延伸到全国水平的房地产业企业经营效率,数值应该是更低的,在经济发展强调高质量发展的背景下,对于整个行业来说,企业经营效率提升已经迫在眉睫。通过影响因素分析发现,对国有企业而言,杠杆率对经营效率呈显著正向影响,而在非国有企业中存在倒U型关系,这是既往研究不曾发现的,也要求在“去杠杆”经济工作的时候要区分企业的所有制情况,不能一概而论;另一方面所有制与经营效率的回归结果表明,非国有企业所有制形式较国有企业而言更有利于企业经营效率的提升。根据实证分析结果,宏观层面和微观层面都应该认识到经营效率低下的现实,政府及企业自身都应积极采取提升举措,从投入角度进行资源的优化;房地产业应继续落实“去杠杆”任务,对国有企业,兼顾社会价值的特征需要保证其杠杆率的空间,鼓励使用金融杠杆来满足日常的经营性活动,对于非国有企业,则需要降低负债来降低杠杆率来降低经营风险,使企业能够健康可持续发展;所有制层面,继续深化经营效率低下的国有企业进行所有制改革是当下国有房地产企业战略发展方向,优化资源配置,吸引民间资本和管理经验、技术,进一步提高经营水平;企业自身应考虑放缓总资产周转步伐,从“高周转”到“大运营”,“重资产”到“轻资产”的战略转型升级,同时力所能及的扩大企业规模,注重人才培养和储备。同时考虑到新冠肺炎疫情对全国房地产市场的影响,针对后疫情时代发地产业如何发展,提出一些针对性的建议。图[10]表[11]参[60]