土地闲置已成为我国房地产市场的显著症状之一。开发商为了自身利益在购置土地后并未在规定期限内开发,造成大量城市土地闲置,致使土地供应无法形成有效供给。破解土地闲置需识别开发商项目开发时机决策的关键因素,而实物期权理论为研究开发时机决策提供了全新的理论工具。本文基于实物期权理论分析开发商项目开发时机决策机制,并以经验数据为例,进行逻辑严密的论证。研究结果有助于理清开发商的行为规律,为解决土地闲置问题提供政策建议和理论依据。本文首先系统的梳理了实物期权理论在房地产投资领域的研究进展,总结了实物期权的基本思想、主要内容和建模方法。然后,基于标准实物期权分析框架,运用或有债权分析方法构建了房地产项目开发时机决策理论模型,提出了研究的理论假说：市场不确定性越高,项目最优开发时机越延迟。最后运用全国35个大中城市项目开发数据,采用面板数据模型检验理论假说。在经验检验模型中加入反映政策因素的变量以使模型更符合中国房地产市场现状。结果显示市场不确定性每提高一个单位标准差,项目开工量降低22.62%。政策因素中,3个月央票利率提高一个单位标准差,项目开工量下降18.62；M2同比增速上升一个单位标准差,项目开工量上升12.82%。本文研究主要得到以下结论：第一,开发商项目开发时机决策符合实物期权规律；第二,政策因素对开发商项目开发时机决策有着重要的影响,尤其是货币政策；第三,市场形势会影响开发商做出非理性投资时机决策；第四,市场不确定性对开发商项目开发时机影响作用最大。因此,破解土地闲置问题,重在降低房价波动幅度,同时实施相对宽松的货币政策,能有效刺激开发商提前开发项目。