土地是城市发展中非常重要的物质载体,也是一类非常特殊的资产。城市土地作为一个投资领域,其价值完全取决于土地利用。伴随着城市化进程,我国各地城市由于人口、空间规模和经济发展水平不同,导致了土地价值潜力的巨大差异。一些城市充分认识到了土地价值潜力,在城市开发中有效地利用了土地资源;但是,也有的地方因盲目开发,造成了城市土地价值的损失。因此,正确认识城市土地价值结构,合理测度城市土地价值潜力,有助于深入理解土地经济的发展规律,为城市相关部门和投资者提供土地开发顺序和开发时机等决策依据。本文以城市土地价值潜力作为研究对象,重点关注城市土地市场价值、生态价值和社会价值的相互关系;生态价值和社会价值对城市土地价值的影响;生态价值和社会价值对城市土地价值的贡献;城市土地生态价值和社会价值潜力的变化趋势。城市土地的价值潜力研究,有利于深化对土地价值潜力及其结构的认识,尤其是全面认识城市生态价值和社会价值对城市土地的贡献,可以拓展土地价值评估的范围,探索土地价值评估的创新方式,并为土地规划利用及相关研究提供新的内容和研究方法,为城市开发、土地规划等政策制定提供一定的理论依据。本文在深入理解城市土地价值潜力的内涵以及构成要素的基础上,建立了一个全新的城市土地价值潜力理论分析框架,分析了城市土地价值潜力的微观决定机制和宏观决定机制,以及城市土地生态价值和社会价值的作用,并以沈阳市作为样本城市,确定了城市土地价值潜力构成要素,在全国超大城市、大城市、中等城市中各选取一个城市为代表,采用Hedonic模型、因子分析、模拟市场法和层次分析等数学方法,对城市土地生态价值和社会价值对土地价值及潜力的影响和贡献进行了实证研究,对城市土地价值潜力进行了测度,并对城市土地的生态价值、社会价值在土地价值潜力中的变化趋势进行了探讨。本研究发现:（1）城市土地价值包含了市场价值、生态价值和社会价值,其中市场价值对城市土地价值潜力起到了直接的影响作用;生态价值和社会价值则对城市土地价值潜力起到了外部性影响,这种影响是通过市场价值发挥作用,从而间接地影响到城市土地价值潜力。城市土地生态价值和社会价值对市场价值潜力的作用体现在:增加了投资性市场价值潜力,增加了用途转变市场价值潜力,增加了供求性市场价值潜力。（2）城市土地生态价值和社会价值的变化将对土地的市场价值变化产生显著影响。Hedonic模型分析显示,城市土地生态价值的变化对商业用地和住宅用地市场价值的变化都产生显著影响。其中,从商业用地角度分析,人均公园绿地面积、空气质量指数、建成区绿地覆盖率、生活垃圾无害处理率几项生态影响要素的影响力每提高一个百分点,分别使商业用地市场价值上升0.2165个百分点、降低0.1443个百分点、上升0.1114个百分点、上升0.0421个百分点。从住宅用地角度分析,建成区绿地覆盖率、生活垃圾无害处理率、空气质量指数、人均公园绿地面积几项生态影响要素的影响力每提高一个百分点,分别使住宅用地市场价值将上升0.3052个百分点、0.2548个百分点、-0.2441个百分点、0.2392个百分点。城市土地社会价值的变化对商业用地、住宅用地和工业用地市场价值变化均产生显著影响。从商业用地角度分析,建设用地率、财政收入增长率、万人公交车数量、人均住宅面积、人均道路面积、人口增长率、万人卫生技术人员数量几项社会要素影响力每提高一个百分点,城市商业用地市场价值将分别提升 0.4544、0.1627、0.1582、0.0763、0.067、0.0482 和 0.0237 个百分点。从工业用地角度分析,建设用地率、财政收入增长率、万人公交车数量、人均道路面积和人口增长率这些社会要素的影响力每提高一个百分点,工业用地市场价值就会分别上涨0.1332、0.1199、0.1121、0.0746和0.0447个百分点。分析表明,城市化建设促进了城市土地价值的增长。城市经济的发展,基础设施建设,人口增长,都能够促进城市土地价值的增长。（3）城市化持续发展下,生态价值和社会价值对城市土地价值贡献日益提升。对沈阳市城市土地生态价值和社会价值在大城市土地价值中的贡献率分析显示,城市化持续发展下,大城市土地价值保持持续上涨状态。其中生态价值增长稳定,土地社会价值增长幅度较大。分析结果还显示,大城市在发展初期,忽视了土地生态价值和社会价值的问题,导致生态价值和社会价值增长缓慢甚至下降。随着城市化的发展,政府和开发部门增加了对生态环境和社会环境投入,有效提高了大城市土地生态价值和社会价值在城市土地价值中的占比,使得大城市的生态价值和社会价值对城市土地价值及其潜力产生了关键性的影响作用。对重庆市土地生态价值和社会价值在超大城市土地价值中的贡献率分析显示,超大城市发展初期,城市土地价值增长较快,超大城市进入成熟发展期,城市土地价值的增长趋于平稳。超大城市土地生态价值和社会价值在早期快速发展后,也趋向平稳。在超大城市土地价值结构中,生态价值和社会价值比例持续提高,市场价值占比不断下降。说明超大城市发展对城市土地生态价值和社会价值日益重视,促进城市土地的生态价值潜力和社会价值潜力得到了培育。对韶关市土地生态价值和社会价值在中等城市土地价值中的贡献率分析显示,中等城市土地价值始终保持快速上涨趋势。城市土地生态价值和社会价值增长缓慢,原因是中等城市过度强调土地市场价值,忽视了生态价值和社会价值的培育。中等城市土地生态价值和社会价值在土地价值中的占比持续增长,其中土地社会价值占比增长趋势明显。实证分析结果显示,生态价值社会价值及潜力在城市土地价值潜力中的份量越来越重。（4）城市土地生态价值和社会价值对城市土地价值潜力的影响力日益增强,土地市场价值影响力日益减弱。采用主成分分析法进行的实证分析结果表明,超大城市开发初期,土地市场价值潜力迅速增加,在成熟期,超大城市土地生态价值潜力和社会价值潜力增长加快,使城市土地市场价值潜力增长得到约束。大城市土地市场价值潜力呈现出快速增加——缓慢增加——稳定或下降趋势,这与大城市政府对生态环境和社会环境重视程度,以及居民生态环境意识和社会环境意识提高密切相关。中等城市土地市场价值潜力整体上逐步增长,这与中等城市土地市场开发较晚,地方政府和居民过度重视土地的市场价值,忽视城市土地的生态价值潜力和社会价值潜力有关。对超大城市土地生态价值在土地价值潜力中的变化趋势分析显示,城市化发展初期,超大城市土地生态价值潜力快速降低,原因是城市居民出于改善居住环境需求和利益驱动,地方政府追求财政收入,造成了对生态环境重视不足。在进入稳定发展阶段,城市居民开始重视生态环境,政府为培育土地价值潜力,加强了对生态环境的投入,使得超大城市土地生态价值潜力缓慢上升。成熟发展阶段,政府倾向集约化增长模式,持续加大生态环境投入力度,促使土地生态价值潜力快速增长。大城市城市化初始阶段,土地生态价值潜力持续缓慢下降,原因是地方政府追求经济增长和财政绩效等导致对生态环境投入的忽视。城市化持续发展阶段,大城市的土地生态价值潜力下降趋势得到缓解,原因为吸引更多房地产投资者和满足居民居住环境改善的需求,政府和开发部门加大对生态环境的投入。中等城市土地生态价值潜力始终处于持续下降趋势,原因是地方政府追求经济增长和财政绩效,环境保护相关法律法规不健全,使得中等城市忽视了生态环境建设投资。随着环境保护相关法律法规不断健全,粗放式发展受到约束,中等城市生态价值潜力下降趋势开始得到减缓。超大城市城市化发展初期,城市土地社会价值潜力出现较大下降,原因是城市化的快速发展导致土地、住房、交通、治安等社会问题的大量出现,影响到土地社会价值潜力的培育。在稳定发展阶段,超大城市土地的社会价值潜力处于平稳状态,原因是城市化建设标准提高,政府重视对基础设施等的投入。在成熟阶段,政府职能开始加大对基础设施的投入,城市居民对社会环境的需求也持续提高,促进了超大城市社会价值潜力的培育和增长。大城市土地社会价值潜力基本处于平稳状态,原因是城市化建设法律、法规和城市开发规划的不断完善,使得土地问题、住房问题、交通问题、治安问题等社会问题得解决,保证了城市土地社会价值潜力的稳定。中等城市土地社会价值潜力长期处于平稳状态,原因是中等城市城市化建设起步较晚,超大城市和大城市为其提供了可借鉴的经验。部分城市过度开发土地市场价值潜力,忽视社会价值潜力的培育,造成城市土地社会价值潜力下降。本文的创新点在于:（1）发现了城市土地生态价值和社会价值的变化对市场价值的变化具有显著影响;（2）在城市化发展背景下,生态价值和社会价值对城市土地价值贡献越来越大。（3）城市土地生态价值和社会价值对城市土地价值潜力的影响逐渐增强,土地市场价值对城市土地价值潜力影响逐步减弱。生态价值潜力和社会价值潜力两者在城市土地价值潜力中的影响程度发生规律性变化。