鉴于当前国内房地产行业的风口转向租赁市场,作为专业机构参与的长租公寓市场,目前仍处于一片蓝海,未来发展空间巨大。同时,制约长租公寓市场发展的若干因素在国家政策的推动下得到了解决或者缓解,其中,不动产证券化的投资退出方式已逐渐成熟,公募REITs的正式推出也已经没有实质性障碍。而国有房地产企业主体信用强,资金优势明显,并且国家在政策层面对于国有企业参与长租公寓投资的支持力度大。本文为国有企业构建了参与长租公寓市场的投融资决策模式,提出采用“重资产为主、轻资产为辅”的经营模式,以及“第三方品牌运营+增值服务”的运营管理方式,同时,规划了“类REITs+公募REITs”的证券化退出方式。进而,本文还在投融资决策模式的基础上,构建了财务分析模型,并进行了定量测算和实证分析。从而发现,在自主建设开发模式下,国有房地产企业在政策上可获得较大的土地红利,结合我们规划的投融资模型,将获得远高于市场水平的投资回报率。并且,自建模式下,土地成本是影响投资收益的主要因素;而在收购模式下,国有房地产企业的投资收益率将主要由物业资产的增值来带动。同时,资产增长率的增长和出租率的增加对投资收益率的提升都存在边际递减效用;然而,土地成本的缩减对投资收益率的提升却存在边际效用递增的现象。此外,相比于国内一线城市,二线城市物业升值空间大、租金回报率水平高,在收购模式下更易于获得较高的投资收益率表现。