在中国经济新模式和政策条例的扶持下,民宿行业在全国范围内呈现爆发式增长态势。因其区别于快捷酒店的特征优势,民宿成为越来越多消费者旅游住宿的首选,民宿房源数和民宿市场规模总量不断攀升。但随着民宿市场竞争加剧,在民宿热门城市开始出现民宿个人房东退出市场现象。究其原因发现民宿个人房东在定价方面存在三点突出问题,致使民宿经营亏损,直至退市。其一,民宿市场恶性价格竞争现象严重;其二,缺乏针对民宿个人房东的定价指导;其三,定价方法单一。因此,解决民宿市场上恶意价格竞争行为,引导民宿个人房东综合多因素进行定价,为民宿个人房东提供定价模型辅助和策略指导,是保护民宿个性化特点,推动民宿行业可持续发展所需要重点突破的问题。本文在研读国内外相关理论及文献成果的基础上,结合民宿特性、定价目标及顾客感知价值对价格和购买行为意向的作用机制,提出基于顾客感知价值的民宿多因素定价方法和多因素影响下的民宿价格结构。结合本文目的及意义,在两级价格策略的背景下,构建基于顾客感知价值的多因素定价区间和以降价时点为变量的多因素定价模型,并使用图解法求解模型。本文选取北京“古北水镇”景区两家竞争民宿为例进行模型应用和分析。通过对国内主流民宿预订平台中网络评论的内容分析、政策解读和文献检索确定了民宿顾客感知价值因素,并运用因子分析法构建民宿顾客感知价值体系和量化公式,计算得出两家民宿的顾客感知价值。与此同时,通过问卷中价格敏感性标尺的测量得到民宿顾客感知价格的极限区间。将计算结果和调查数据带入定价模型,最终得到两家民宿的最佳降价时点和最大收益。通过对模型变量和结果分析,表明顾客感知价值越高,民宿收益越大,该模型具有一定的合理性和现实意义。最后,根据对模型结果的分析,本文分别从民宿个人房东及民宿在线网络预定平台两个角度提出了相关定价策略启示和建议。