十九大以来,民生工作被放在更为突出的地位,社区物业制度的发展也日趋成为焦点。我国正在完善国家治理体系以及治理能力的现代化,十九大报告也提出了加强社区治理体系建设,推动治理重心下移,同时发挥非政府组织的作用,进而实现政府治理、社会调节以及居民自治良性互动的政策目标。物业管理属于城市管理,是其一项重要议题,且与民生密切相关,在基层社区治理中发挥着巨大的社会作用。我国社区物业管理制度的设计同居住制度相适应,在整个大环境的推动下也经历了一系列深刻重大的变革。为推动治理向精细化发展,满足人们的差异化需求,全国各地不断创新社区治理的路径,力求探索出城市社区治理的新模式,增强居民的参与能力,形成政府行政与基层、社会的良性互动,从而实现高效的社区治理,更大程度地实现和保障居民的权利。制度规定下的住房权利在社区生活中是如何通过物业管理制度的执行而落实?这是本文尝试回答的问题。社区中业主权利的行使程度有极大差别,同一地区,社区中业主权利的行使程度是不同小区房屋售价大不相同的原因之一。业主权利的行使程度是和居委会、业主大会、业主委员会以及物业服务企业息息相关的。如果社区中的居委会监督指导好业主委员会与物业服务企业,业主委员会能够反映居民需求以及监督物业服务企业,而物业服务企业能够按照合同提供服务,那么从一定程度上来说,该社区中的业主权利得到了极大程度上的落实,其权利能够得到充分地保障。如何认识这种变化,通过社区中居民享受到的物业服务来展现相关法律法规中规定业主权利是如何具体落实的,以及国家与社会主体通过怎样的行动来促进制度执行,即社区是如何形塑业主的住房权利?文章借助结构—行动者—过程框架与多元共治理论,以国家社会关系为理论视角,国家—社会关系变化下的城市住房制度也发生了变化,而住房制度的变化同时带来了物业管理制度的变革,文章梳理了国家以及上海市出台的法律法规(如《物业管理条例》等)中的业主住房权利以及房产权衍生出来的其他权利的相关规定以及业主委员会、居委会和物业服务企业的权利、义务和互相存在的关系,探讨作为行动者的业主、业主委员会以及行政机构的末梢居委会与物业服务企业三者各自的行动基础与存在的问题(不对称的权利与义务),从而探讨业主委员会、居委会以及物业服务企业三个主体在社区治理中所发挥的作用以及他们如何影响居民权利的落实。