改革开放后中国经济飞速发展,其中房地产业的贡献功不可没,而经济的高增长也反过来为房地产业的发展带来了持续的信心和动力,二者相互促进,螺旋上升。房地产作为资金密集型行业,必须借助多元化的渠道进行融资,纵观诸如东南亚、日本、美国等国家及地区所经历的经济危机,不难看出各类资金在固定资产上的非理性投入是危机爆发的强力助推剂。前车之鉴后人之师,鉴于我国房地产业近年也出现了过度投资进而房价飙升的现象,为此政府出台了一系列调控政策,其效果在房地产资金来源上得到了直接体现。本文正是在明确了房地产资金来源上述重要性的基础上,对二者关系进行进一步的深入研究。从现有国内外研究来看,国外大量学者从银行贷款、国际资本及新型融资工具等单一资金来源渠道与房地产业发展之间的关系进行了分析。研究结果发现这些渠道各能对房地产发展产生不同程度的影响,部分学者还进一步揭示了其中可能累积的风险。从国内现有研究来看,国内学者多偏好分析债务融资、利用外资、房地产信托和民间资本等渠道对房地产的影响。国内研究结果与国外有相似之处,但也体现出了中国房地产发展的独特性。综上可知,现有的先行文献多针对某种融资渠道对房地产发展的影响进行研究,而这些文献中房地产企业的销售回款很少被作为资金来源或融资渠道而纳入研究,因此从完整意义上的资金来源结构角度切入的实证文献数量还较少。而纵观现存的少量从该角度切入的文献,虽将销售回款纳入考虑,但或利用某年的截面数据或利用某市的时间序列数据进行实证研究,在范围划定和动态研究上都还有待深入,因此本文即是从资金来源角度出发,首先对资金来源进行定义,在前人研究成果及房地产资金链特点的基础上将销售活动产生的定金、预付款及个人按揭贷款纳入房地产资金来源结构,然后探寻资金来源结构与全国房地产开发投资市场发展之间的因果关系、其贞献程度及带来的长短期影响,并在此基础上对东中西部地区的房地产市场分别重复上述研究,期望从调控目标、市场稳定手段及调控的长短期效应角度出发给出合理的政策建议。在明确了各类资金来源的投入对房地产业乃至整个经济体稳定发展的重要性之后,针对从该角度切入的先行研究需要深化之处,本文在资金来源结构的定义及样本容量和样本期的选择上均做了完善,并根据期望得出的更为细致的结论选择了不同计量方法。具体来看后续内容安排如下：首先对我国房地产业资金来源的进行概述,对房地产资金链构成和特点及不同资金流在不同开发投资环节起到的作用进行分析,并在此基础上对资金来源包含的内容进行定义,随后进一步分析具体的资金来源渠道,归类汇总后选取合理的统计指标对资金结构进行划分,最终资金结构被划分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金四个部分,其中自筹资金作为了自有资本金及其他融资来源的代表指标,而鉴于其他资金中87%为定金、预付款及个人按揭贷款,因此该指标被作为销售回款资金来源的代表。然后结合现实数据情况对全国房地产发展及资金来源在1999年至2010年期间的趋势进行规范性分析,并对各地区的房地产业发展及资金来源构成进行比较分析。实证过程中为扩大样本容量保证时间序列的稳定性,本文选取1999年至2010年全国及东中西部地区的季度时间序列数据作为样本。在数据预处理阶段,本文利用X-11季节调整法对数据进行平滑处理以减小季节因素的影响,并对季度平滑后的数据做对数处理以减小异方差的干扰。随后单位根检验显示所有序列均一阶单整,鉴于下述计量方法均要求序列平稳,因此对序列-阶差分,差分后的序列代表各变量的增长率。接下来依次利用格兰杰因果检验、VAR模型的脉冲响应分析及方差分解分析等计量方法对差分后的平稳序列进行检验,进一步探寻了各类资金来源与房地产发展的因果关系、对房地产市场波动的贡献程度以及这些资金来源造成的长短期影响,研究意义在于为房地产资金来源方面的调控行为指明了更清晰的目标,同时进一步指出了不同的调控政策能为房地产市场带来的长短期影响,还明确了房地产市场的稳定性调控需要重点把握和控制的资金来源因素。通过上述实证研究,本文得出全国范围内的具体结论如下(一)格兰杰因果检验显示国内贷款、其他资金增长率与房地产开发投资增长率之间存在双向因果关系,而自筹资金、利用外资与之无明显因果关系；(二)方差分解分析显示引起房地产开发投资增长率波动的原因中18%与国内贷款有关,11%与其他资金有关,国内贷款贡献率稍高；(三)脉动冲击响应分析显示国内贷款增长率的冲击仅能引起房地产开发投资额增速短期内的剧烈波动,长期累计影响并不显著；其他资金变化所带来的短期影响在响应幅度上稍平稳,但其长期累计影响比国内贷款更大；(四)全国房地产开发投资的变化对国内贷款和其他资金增长率的反作用情况。房地产开发投资过快时,长期内银行贷款的投入有谨慎迹象,增速下降,甚至可能出现负增长；而当房地产开发投资过快时,其他资金增速也呈现下降趋势,原因多在于开发投资增长往往伴随着房价的攀升,抑制了市场需求。对东部地区而言,该地区房地产开发投资额在全国市场份额中占比最大,而实证结果也显示东部地区的结论与全国吻合度最高。同样仅有国内贷款和其他资金增速的变化能引起房地产开发投资额增长率的变动；其他资金增长率的变化对房地产开发投资增速的长期影响比国内贷款略大,而短期内国内贷款影响稍大；引起房地产开发投资额波动的原因中其他资金的贡献则稍高。另外房地产开发投资快速上升时,金融机构的资金投入同样已有谨慎趋势。对中部地区而言,该地区自筹资金在资金来源中占比最高,实证结果也显示出自筹资金对该地区房地产发展的重要性,自筹资金及国内贷款增速的变化能显著引起房地产开发投资增长率的变化；且引起其波动的原因中二者贡献基本相同；自筹资金增速的变化能引起房地产开发投资增速短期内剧烈波动,而长期中国内贷款增速变化带来的影响则更深远。另外,短期内中部房地产开发投资增长率的波动能引起自筹资金的强烈正向响应,说明这部分资金有强烈的短期逐利动机。对西部地区而言,所有资金来源中仅其他资金增速能引起房地产开发投资增长率变化,且二者之间是双向因果关系,其变化对房地产开发投资有着长期正向冲击效应,说明市场需求是推动该地区房地产发展的重要力量。另外房地产开发投资当期快速增长时,该地区购房需求当期积极响应,但这种积极性持续期相当短,对该地区房地产市场的长期影响并不显著。基于上述结论,本文对全国范围内房地产宏观调控建议如下：(一)从资金来源角度进行的房地产调控,其目标应重点置于国内贷款与其他资金上；(二)从维持房地产市场稳定性的角度来看,应重点对国内贷款的发放进行控制和稳定,其次才是针对其他资金进行管理,二者增速的相对稳定是维持房地产开发投资市场平稳发展的重要条件；(三)从调控的预期效果看,对其他资金也即是市场需求的调控往往能起到较长期的作用,而对国内贷款进行调控只会使房地产市场在短期内发生剧烈反应,且效果的持续性不及其他资金的调控。而鉴于不同地区的独特性,调控时也应因地制宜,东部地区与全国范围调控基本一致,但在稳定性调控上应首先稳定市场需求,其次才是国内贷款投入；中部地区则需注意通过信贷管理可起到较明显的长期效果,而自筹资会的调控效果往往难以持久,而在该地区市场稳定性的调控上,二者基本可以一视同仁；西部地区由于房地产市场发展时间不长,市场需求较大且具刚性,在合理引导房地产发展的基础上应予以一定支持。最后需要指出的是,本文的研究是在前人学术成果的基础上进行的,虽然切入角度上与先行研究有所不同,对资会来源也做了较合理的定义扩充,在研究对象上进一步进行了完善,研究结论也行一定的深入,但是回头审视,影响房地产发展的因素除资金外其实还有很多,本文只是立足其中一个较小的角度进行研究,并且实际经济数据在实证中并没有得到特别理想的检验结果,文章在分析的全面性上有待进一步提高。