伴随我国城市化进程及经济高速发展,许多城市房价高企,对人才等群体的挤出效应使城市发展的可持续性面临威胁。国家层面建立了住房保障制度,但总体上存在覆盖率偏低、供给结构失衡、供给主体不明等一系列问题,住房保障体系亟需完善。同时,深圳等许多城市面临土地资源难以为继的问题。扩张型的土地增量发展方式逐渐过渡到存量发展方式,城市更新将成为城市开发的主要形式,通过城市更新建设保障性住房也将成为主要的保障性住房筹集渠道。深圳在这一方面积累了相当的经验,走在全国前列。本文对全国的城市更新与保障性住房发展政策及实践进行了回顾,并对深圳的城市更新历程与保障性住房发展历程进行梳理,归纳了各个发展阶段的特征。论文对深圳住房市场的土地供应与保障性住房建设土地来源数据进行分析,研究表明,通过城市更新建设保障性住房已经成为主要的保障性住房筹集渠道。对全市近年来建设的保障性住房项目进行时空分布分析,可以发现,通过各种渠道筹集建设的保障性住房绝大多数集中在原“二线关”外,其中龙岗区最多,龙华区与光明新区次之,其次是宝安区、坪山区与南山区,其他区较少。通过城市更新建设的保障性住房主要集中在龙岗区、龙华区和光明新区。本文对深圳通过城市更新建设保障性住房的制度构成进行归纳,并基于开发控制中公共利益还原和社会空间正义等理论,通过对开发商、政府相关主管部门、规划与政策编制单位、住房保障对象的访谈与案例调研,总结了各类通过城市更新建设保障房的模式的特点。研究表明,通过城市更新建设保障性住房的模式包括拆除重建类城市更新、城中村“综合整治类城市更新+统租运营”(以下简称“综合整治”)、棚户区改造三种,分别存在政策不完善导致的公共服务配套分配不公及租购同权难以实现问题、保障房质量缺陷、利润不足导致开发商参与综合整治类城市更新建设保障房动力不足、综合整治类城市更新再开发利益公共还原不足、城市更新漠视租户权益并导致绅士化、既有城市更新方式推进阻力过大等问题。针对这些问题,论文分别提出了修订规划建设标准和加强用地供应并完善公服配套、提高政策精细度以实现再开发利益合理再分配和保障房质量的提高、促进公共参与并培育第三方组织、完善退出机制以实现封闭轮候、更多关注非人才群体的住房困难等建议。