城市规划实施和管理中，城市更新改造可以说是矛盾最尖锐和最突出的领域，其矛盾冲突的根源在于更新过程中的利益分配。制度转型促发了当前我国各方面利益格局的深刻变化，也造就了大规模城市更新所依托的分权化、市场化、全球化背景。在这样的背景下，高速城市化进程的推动已使得城市更新运作模式由帕累托改进转变为利益交换式增长，多元主体利益博弈则成为推动城市更新运行的核心机制。而在目前的博弈过程中，公权的异化、市场的膨胀和私权的弱化造成了城市更新权力结构的失衡，并最终体现在更新改造的利益分配格局之中，具体则表现为激烈的拆迁矛盾、持续的社会分异以及公共利益的多重减损。　　 本文以城市土地增值收益为切入点探讨城市更新的利益相关性及其分配问题。城市更新利益平衡的关键在于合理分配更新过程中的经济利益，进而协调多元主体在更新过程中的成本和收益，明晰合理的产权结构则是利益分配的基础：同时，鉴于“市场失灵”和城市更新广泛的公共利益关联性，需要政府采取积极的手段进行公共干预，而多样化和灵活的公共政策越来越成为城市更新利益调适的有效方式。本文借鉴博弈论的相关理论，指出城市更新各参与主体在更新过程中表现出不同的利益诉求，城市更新公共政策的演进就是多元主体持续重复博弈的结果；应通过城市更新集体选择规则的结构优化来为各参与主体围绕政策制定和执行提供一个平等博弈的平台，进而促成各方利益达到博弈均衡。基于此，对若干发达国家和地区城市更新利益平衡的相关制度实践进行介绍，讨论了其各阶段的政策要点和实施绩效，并从经济利益的合理分配、公共目标与个体经济利益的协调、私人财产权益和相关权利的保障、确保利益平衡的决策与组织机制四个方面介绍了相关经验。　　 文章进而对我国现行城市更新制度结构和多元主体博弈机理进行了分析，并对北京市城市更新政策演进及其过程中的利益博弈进行了实证考察，指出1990年代以来政府推动的城市更新计划可以分为房地产开发主导、房改带危改主导、房改与“微循环”改造并存三个阶段。以各阶段政策内涵及执行绩效为基础，重点讨论了城市更新政策过程中各方的博弈策略。总体而言，北京市城市更新政策演进是中央政府、地方政府、市场力量和市民力量多方博弈的结果；而各种具体的改造模式和最终实施的改造方案则可看作多方博弈的暂时均衡。　　 在此基础上，文章以北京城市更新改造为实证案例，借鉴国际经验，建构了城市更新多元利益平衡机制的基本框架，包括基于产权优化的利益共享机制、基于社区自治的自主更新机制、基于权力均衡的更新决策机制和基于社会公正的拆迁补偿机制。其重点是通过城市更新中土地增值收益的回收和再分配来平衡更新参与者之间的利益关系，并保证公共目标的实现。渐进式的利益平衡机制以产权结构优化为基础、以更新过程的权力重构为核心，并通过多元化合作组织的架构和交互式的更新规划过程优化城市更新的准入与谈判规则，以多样化的管制方式、激励手段和补偿机制来提供明确的信息帮助参与主体了解其博弈策略的可能空间和收益函数，从而通过利益引导和约束保证整个更新过程处于可控的范围之内，最终实现多元主体的合作博弈与利益共赢。