真实出售可以隔离独立资产的信用风险与发起人的破产风险，是资产隔离可以成功运作的必要条件。本文立足于本土化的资产证券化实践，结合我国现行与资产证券化“真实出售”相关的法律法规，对真实出售的相关法律问题展开论述，共分为五部分。第一部分是资产转移的方式。合适的资产转移方式是真实出售的前提，目前国内外资产证券化的资产转移主要有四个方式，分别是更新、从属参与、让与和信托。在我国的法制环境和市场实践中，宜选择债权让与和信托这两种资产转移方式。第二部分是真实出售的判断标准。在该部分，先讨论了真实出售的法律内涵，本文认为真实出售的法律内涵是发起人将持有的原始资产有效转移给SPV后，资产的信用风险即与发起人的破产风险相隔离，即使发起人破产，该资产也不受破产债权人的任何追索和破产程序的任何干扰。关于真实出售的判断标准，国外主要分为实质主义和形式主义两大派，实质主义注重交易的经济实质，而形式主义尊重当事人的意思自治。对于我国而言，考虑到资产证券化发展初期的阶段特点和试点期间的实践作法，建议采实质主义的判断标准。第三部分是真实出售的法律要件。我国尚未明确真实出售法律要件，目前存在的主要是在会计层面对真实出售的相关规定，具体为《企业会计准则第23号－－金融资产转移》和《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》中的相关规定。本文提出构建我国真实出售法律要件的三大因素：需采用有效的资产转移方式转移基础资产；有资产转移的真实意思表示；基础资产需与发起人的破产风险相隔离。对于不符合真实出售的交易，就可能会面临重新定性、破产取回、撤销交易和混合的法律风险。第四部分是真实出售的对抗要件。由于资产证券化的发行环节会牵扯到众多投资者的利益，因此之前资产转移环节中的“真实出售”也需具有对世的效力，这就涉及资产转移公示制度的建立，本文建议对于债权让与和信托转移的公示都采取登记的方式。第五部分是我国真实出售问题的实践分析。在该部分，主要讨论了信贷资产证券化和企业资产证券化两大类型。在该部分，主要讨论了信贷资产证券化和企业资产证券化两大主流形态。我国信贷资产证券化以信托为资产转移模式，虽然仍有问题尚待完善，但基本上可以满足真实出售的法律标准。而专项资产管理计划的真实出售纯度则不一，主要存在收益权类基础资产、发起人的反担保风险、资金混同风险、发起人的回售权和赎回权、发起人的补足承诺、计划管理人的破产风险和证券公司是否可以从事信托业务等问题。